金融街歸母凈利率由2018年的14.78%滑落至2019年的13.14%，今年一季度扣非凈利潤(rùn)同比下降79.44%;盈利能力下行的同時(shí)，負(fù)債率在不斷攀升，其凈負(fù)債率由2017年末不到152%一路走高至今年一季度末超過(guò)202%

“8998人搶394套房!深圳史上搖號(hào)人數(shù)最多!”

6月下旬，一則消息引爆眼球，成為深圳樓市“打新潮”的一個(gè)注腳。此消息的主角金融街華發(fā)融御華府，是金融街控股股份有限公司(下稱金融街，000402.SZ)進(jìn)入深圳的首個(gè)項(xiàng)目。這家京派房企，在南下十多年后，終于在深圳開(kāi)花結(jié)果。

這多少算是則好消息，但資本市場(chǎng)似乎并不買(mǎi)賬。從6月21日金融街華發(fā)融御華府公示認(rèn)籌名單到6月30日，金融街股價(jià)小幅下跌1.04%，同期深證成指累計(jì)上漲2.78%。整個(gè)上半年，金融街股價(jià)跌去了18.23%;至6月末，總市值不足200億元，較2019年末蒸發(fā)了44.24億元。

與股價(jià)走勢(shì)相呼應(yīng)的，是金融街下滑的業(yè)績(jī)和高企的債務(wù)壓力。

近日，標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)研究院聯(lián)合《投資時(shí)報(bào)》，根據(jù)Wind提供的數(shù)據(jù)，對(duì)A股上市房企2019年歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)(下稱歸母凈利潤(rùn))、歸母凈利率(根據(jù)歸母凈利潤(rùn)及營(yíng)業(yè)總收入計(jì)算)進(jìn)行了研究，推出《A股上市房企2019年歸母凈利率排行榜》。在該榜單上，金融街是歸母凈利率下滑名單中的一員。其歸母凈利率由2018年的14.78%滑落至2019年的13.14%，主要是由于毛利率下降，2019年歸母凈利潤(rùn)增幅遠(yuǎn)不及營(yíng)收增幅。

盈利能力下行的同時(shí)，其負(fù)債率卻在不斷攀升。金融街的凈負(fù)債率由2017年末不到152%一路走高至今年一季度末超過(guò)202%，在業(yè)內(nèi)處于偏高水平。當(dāng)前，該公司還有181億元的公司債券待發(fā)行。

扣非凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)

2019年年報(bào)顯示，金融街去年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入261.84億元，同比增長(zhǎng)18.41%。其中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入235.69億元，同比增長(zhǎng)20.31%;物業(yè)出租業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入為18.41億元，同比增長(zhǎng)5.73%;物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入為6.87億元，同比增長(zhǎng)1.89%;其他收入同比下降19.67%至0.86億元。

可見(jiàn)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了金融街九成營(yíng)收。但該業(yè)務(wù)2019年毛利率較2018年降低了9.01個(gè)百分點(diǎn)。金融街表示，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率有所下滑，是結(jié)利項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)性差異所致。此外，物業(yè)出租業(yè)務(wù)的毛利率也較2018年下降0.42個(gè)百分點(diǎn)，而物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率稍有上升，與2018年相比提高1.47個(gè)百分點(diǎn)。

分區(qū)域來(lái)看，2019年金融街在北京地區(qū)、上海地區(qū)、重慶地區(qū)、天津地區(qū)和惠州地區(qū)的毛利率均有不同程度的下降，僅在廣州地區(qū)的毛利率微幅提高0.07個(gè)百分點(diǎn)。其中，金融街2019年在“大本營(yíng)”北京實(shí)現(xiàn)了82.54億元的營(yíng)收，但毛利率卻大幅降低16.97個(gè)百分點(diǎn)。

綜合計(jì)算，金融街整體毛利率由2018年的48.60%降至2019年的40.15%，降幅達(dá)8.44個(gè)百分點(diǎn)。中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司(下稱中誠(chéng)信國(guó)際)在5月22日的評(píng)級(jí)報(bào)告中表示，從利潤(rùn)構(gòu)成來(lái)看，金融街利潤(rùn)總額主要由經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)利潤(rùn)和公允價(jià)值變動(dòng)收益構(gòu)成。2019年受房地產(chǎn)結(jié)算項(xiàng)目毛利率下降影響，其經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)利潤(rùn)小幅下降。

而該公司投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量，2019年，受益于北京、上海核心區(qū)域?qū)懽謽呛蜕虡I(yè)項(xiàng)目租金收入和資產(chǎn)價(jià)格上漲，存量投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生收益9.96億元，同時(shí)公司將金融街(海倫)中心和金融街(月壇)中心部分配樓由持有經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)為對(duì)外銷(xiāo)售，結(jié)轉(zhuǎn)部分公允價(jià)值變動(dòng)損益。

公允價(jià)值變動(dòng)收益對(duì)該公司的利潤(rùn)總額形成一定補(bǔ)充。最終，金融街2019年利潤(rùn)總額為57.17億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)34.42億元，分別同比增長(zhǎng)3.17%、5.30%，均不及同期營(yíng)收增幅。而若將非經(jīng)常性損益扣除則表現(xiàn)更糟，其扣非后的歸母凈利潤(rùn)(下稱扣非凈利潤(rùn))同比下降了3.91%。

金融街2019年收入來(lái)源及毛利率

凈負(fù)債率攀升

進(jìn)入2020年，在新冠肺炎疫情影響下，金融街的業(yè)績(jī)進(jìn)一步下滑。

克而瑞研究中心發(fā)布的《2020年1—5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100排行榜》顯示，2020年1—5月TOP100房企累計(jì)全口徑銷(xiāo)售金額同比下降7.9%，而金融街同比下降34.52%，排名由去年同期的第76位下滑至第84位。

2020年一季報(bào)顯示，今年一季度金融街營(yíng)業(yè)收入同比下降42.37%，歸母凈利潤(rùn)同比下降73.07%，而扣非凈利潤(rùn)同比下降79.44%。

同時(shí)，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物在一季度凈減少23.09億元。其中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-45.93億元，去年同期為21.17億元。金融街解釋稱，變化主要原因一是受新冠肺炎疫情影響，公司銷(xiāo)售簽約和回款較去年同期減少;二是公司支付投標(biāo)保證金等支出較去年同期增加。

實(shí)際上，金融街的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流已連續(xù)三個(gè)季度呈凈流出狀態(tài)。2019年第三季度及第四季度，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-0.17億元、-43.42億元。

造血功能不給力，金融街依靠融資“補(bǔ)血”。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前4個(gè)月，金融街通過(guò)發(fā)行超短期融資券、證監(jiān)會(huì)主管ABS等累計(jì)融資已超過(guò)150億元，其中包括募資規(guī)模達(dá)76億元的“金融街中心資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券”。

此外，根據(jù)深交所披露的消息，一筆名為“金融街控股股份有限公司2020年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券”的小公募已提交注冊(cè)。募集說(shuō)明書(shū)顯示，此次債券的發(fā)行規(guī)模為不超過(guò)181億元(含181億元)，募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后擬用于償還到期或回售公司債券。

大量融資的結(jié)果就是債務(wù)壓力攀升。截至2019年末，金融街凈資產(chǎn)金額為389.81億元，有息負(fù)債余額為869.51億元;時(shí)至2020年4月末，其有息負(fù)債余額為984.25億元，累計(jì)新增有息負(fù)債金額為114.74億元，占其2019年末凈資產(chǎn)的比例為 29.43%。

中誠(chéng)信國(guó)際在評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，受開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售和持有經(jīng)營(yíng)雙輪驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)模式影響，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)張，金融街保持了較大的外部融資需求，凈負(fù)債率有所上升并處于偏高水平。據(jù)中誠(chéng)信國(guó)際整理計(jì)算，金融街的凈負(fù)債率從2017年末的151.47%逐步提高至今年一季度末的202.56%。

中誠(chéng)信國(guó)際進(jìn)一步指出，從短期償債能力來(lái)看，2019年末，該公司債券及長(zhǎng)期借款面臨到期，短期債務(wù)有所增長(zhǎng);2020 年一季度該公司發(fā)行超短期融資券，短期債務(wù)規(guī)模上升，短期面臨一定償付壓力。

標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)研究員注意到，截至2020年一季度末，金融街貨幣資金為87.18億元，較2019年末減少23.10億元;短期借款由2019年末的0.5億元大增至48.5億元，增幅達(dá)9600%;一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為130.83億元，與2019年末相比減少27.13億元。最終，由短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債組成的短期債務(wù)高達(dá)179.33億元，相當(dāng)于貨幣資金的2.06倍。貨幣資金與短期債務(wù)之間存在92.15億元的缺口。