今年以來，中國內地已經有6家地產商旗下的物業企業登陸了港交所，從資本市場募集了近50億港元資金。

除了破發的燁星集團(01941.HK)、興業物聯(09916.HK)，目前其他4家上市物業企業相比上市首發價格均有上漲，其中募資最多的建業新生活(09983.HK)當前漲幅逾30%。

目前國內地產商旗下已尋求上市的物業企業，幾乎都扎堆奔赴了港交所。

據《中國經營報》記者不完全統計，來自國內的22家上市物業企業加權平均靜態市盈率(當前股價為上年度每股收益的倍數)達到了58倍，加權平均市凈率(當前股價為最近一期每股凈資產的倍數)則超過14倍。

與之對應的是其同系地產商，它們大多數亦在港交所上市，但估值差異巨大。根據最近的股票交易價格，這些地產商的加權平均靜態市盈率約為6倍，加權平均市凈率還不到1.2倍。

其中，雅生活服務(03319.HK)、綠城服務(02869.HK)、鑫苑服務(01895.HK)在當前的總市值約為533億港元、305億港元、16億港元，對應雅居樂集團(03383.HK)、綠城中國(03900.HK)、鑫苑置業(XIN.N)的總市值約為372億港元、210億港元、9億港元。

港股市場對物業板塊的高估值背景下，中國內地更多地產商正在籌劃旗下的物業板塊登陸港交所。截至目前，還有世茂服務、金科智慧服務、榮萬家生活服務、卓越商企、合景悠活等9家物業企業向港交所提交了上市申請，正在等待聆訊。

與地產估值倒掛

中國內地赴港上市的22家物業企業里，雅生活服務的總市值僅次于碧桂園服務，達到了533億港元。

目前，中國房地產企業銷售榜單上，排名前三的地產商只有碧桂園(02007.HK)已安排旗下的碧桂園服務(06098.HK)在港上市。碧桂園服務的總市值達到了1150億港元，這也是22家港股上市物業企業里，唯一一家市值突破千億港元的物業企業。

在股權結構上，碧桂園服務并非由碧桂園直接或間接持股，但兩家上市企業均為楊國強家族控制，屬同一控制下企業。

至2019年，碧桂園服務的收費管理物業面積達到了2.76億平方米，當期實現物業管理服務收入超過58億元，其中近3/4來自于碧桂園開發的項目物業，約1/4來自其他地產商開發的項目物業。

根據最近的股票交易價格，碧桂園在港交所的總市值為2205億港元，相當于碧桂園服務總市值的2倍左右。與此同時，2019年，碧桂園的收入規模、歸母凈利潤、資產總額、歸母凈資產，分別是碧桂園服務的50倍、24倍、155倍、28倍。

兩者在財務業績與估值指標上的巨大差異，使得碧桂園服務在港交所的靜態市盈率為62倍，市凈率則達到了19倍，而同期碧桂園的靜態市盈率不到5倍，市凈率則只有1.3倍。

中國內地赴港上市的22家物業企業里，雅生活服務的總市值僅次于碧桂園服務，達到了533億港元。與之對應同系的雅居樂集團的總市值為372億港元，僅相當于雅生活服務的70%左右。

2019年，雅生活服務的在管物業面積2.34億平方米，其中來自雅居樂集團的開發項目物業面積占比23%，來自其他地產商開發項目物業面積占比77%。股權結構上，雅居樂集團間接持有雅生活服務的多數股份，為其控股股東，雅居樂集團對雅生活服務的財務業績進行合并報表。

雅居樂集團在2019年的收入規模、歸母凈利潤、資產總額、歸母凈資產，分別是雅生活服務的12倍、6倍、29倍、7倍。根據近期的股票交易價格計算，雅生活服務的靜態市盈率約為39倍，市凈率接近8倍;同期雅居樂集團的靜態市盈率僅為4倍，市凈率還不到1倍。

金融街物業(01502.HK)在前不久剛剛登陸了港交所，上市募集了逾6.6億港元資金。當前，金融街物業的總市值已漲至近33億港元，與之對應的金融街(000402.SZ)的總市值為232億港元，相當于金融街物業的7倍。

2019年，金融街物業在管物業面積近2000萬平方米，其中約2/3的物業面積來自金融街及其關聯企業，約1/3的物業面積來自其他第三方。但相比之下，金融街及其關聯企業為金融街物業貢獻了更高的收入，由金融街及其關聯企業的項目物業貢獻收入比重超過80%，其他第三方項目物業貢獻收入比重則不足20%。

在股權結構上，金融街物業也不由金融街直接或間接持股，但均受金融街集團實際控制，為同一控制下企業。金融街在2019年的收入規模、歸母凈利潤、資產總額、歸母凈資產，分別是金融街物業的26倍、33倍、165倍、88倍。

根據近期的股票交易價格計算，金融街物業的靜態市盈率約為28倍，市凈率接近8倍;而金融街的靜態市盈率只有6倍，市凈率還不到0.6倍，其估值指標均大幅低于金融街物業。

估值高企的邏輯

2019年，這些港股上市物業企業的整體加權平均漲幅累計超過95%，而同系上市地產商的加權平均累計漲幅則只有42%。

據記者統計，來自中國內地的22家地產商旗下的物業企業，大多集中在2019年之后赴港上市。其中6家物業企業在今年上市，7家物業企業在2019年上市，其他物業企業則在此之前陸續登陸了港交所。

最早從2014年花樣年控股(01777.HK)旗下的彩生活(01778.HK)上市以來，22家物業企業在港交所僅通過首發上市就累計籌集了約231億港元資金。

這些港股上市物業企業在2019年初的加權平均靜態市盈率為44倍，加權平均市凈率為9倍;至2019年底，其加權平均靜態市盈率已漲至53倍，加權平均市凈率則漲至13倍;今年以來，它們的加權平均靜態市盈率進一步上漲至58倍，加權平均市凈率也進一步漲至14倍。

與之對應的是同系港股上市地產商，其在2019年初的加權平均靜態市盈率為7倍，加權平均市凈率為1.3倍;2019年末，其加權平均靜態市盈率為9倍，加權平均市凈率為1.6倍;截至目前，其加權平均靜態市盈率又跌回了6倍，加權平均市凈率跌至不足1.2倍。

港股上市物業企業與其同系地產商在市盈率、市凈率這兩項主要估值指標上差距巨大，意味著相比來自中國內地的紅籌地產板塊，港股市場給予了它們旗下的物業板塊更高的估值，且還在不斷推高。

2019年，這些港股上市物業企業的整體加權平均漲幅累計超過了95%，而同系上市地產商的加權平均累計漲幅則只有42%。同期，香港恒生指數成分股的加權平均累計漲幅為13%。

今年以來，22家上市物業企業的加權平均累計漲幅達到62%，同期對應地產商、香港恒生指數成分股的加權平均累計漲幅分別為-9%、-2%。這些上市物業企業2020年迄今在港交所的市場表現，大幅跑贏了同系地產商及香港恒生指數成分股。

根據國內專業的房地產管理咨詢機構賽普咨詢提供的物業行業數據，2019年中國內地物業管理規模為450億平方米，收入規模為8000億元，預計2022年物業管理規模將達到720億平方米，收入規模12800億元，平均復合年增長率為17%。

賽普咨詢研究員認為，物業板塊之所以能夠實現高估值，從行業屬性看，物業行業不持有物業，為輕資產運營，收入可期，現金流穩定，呈現了強大的抗周期特性;從行業發展看，物業行業正處于高速成長期，從住宅延展到商業寫字樓、公建、醫院、學校等多業態賽道，以及開發商(大業主)、社區居民(小業主)等增值服務賽道。

“從突發因素來看，2020年新冠肺炎疫情重構了業主、社會乃至政府對物業企業的認知，物業企業成為政府聯防聯控的好幫手，業主對物業企業的依賴性和信任感大大加強。”賽普咨詢的研究員在專題報告里寫到。

另據賽普咨詢對目前已上市全部物業企業估值影響因素的研究，以及各因素與市值、市盈率的相關性及偏離度分析，其發現營收規模、凈利潤、在管物業面積、收繳率、滿意度、品牌定位、科技應用、多業務協同等多因素，與市盈率、市值呈現強關聯性。

“由此總結提煉的物業企業高估值影響因素包括盈利能力、成長能力、經營能力和戰略資本。”賽普咨詢研究員分析稱，“例如規模增速、拓展方式、儲在比例、私域流量價值、增值服務、多元板塊協同、科技應用等將具體支撐物業企業的高估值模型。”