居然之家新零售集團股份有限公司(以下簡稱“居然之家”，000785.SZ)近期因募資縮水近10億元，以及預付了一筆十幾億元租金事項而備受關注。

記者注意到，居然之家巨額預付款產生背后，則是其自2018年以來，“大手筆”投資急速擴張，并向控股股東慷慨甩大單，僅4個代建商業物業項目總投資金額就高達42.6億元。至2019年年末，居然之家負債總額約176.6億元。

“大手筆”投資

不過，這筆預付十幾億元租金的商業物業租賃時間，卻存在兩個不同的版本。

居然之家2019年年報中，其他非流動資產高達39.5億元，其中預付租金科目余額是15.45億元。居然之家在報表附注披露，15.45億元的預付租金，主要是下屬子公司鄭州居然之家歐凱龍北龍湖家居建材有限公司(以下簡稱“鄭州歐凱龍”)的預付租金。

在回復記者采訪時，居然之家表示，2017年9月居然之家的子公司鄭州居然之家與河南歐凱龍家居集團有限公司(以下簡稱“歐凱龍集團”)等簽署合資經營協議，以6.6億元收購鄭州歐凱龍北龍湖項目60%股權，2018年8月完成相關手續。根據協議，居然之家能在承擔一定物業相關成本的基礎上，以較低租金租賃該物業，租賃期至2041年11月止。由于實際租金水平較低，居然之家聘請第三方評估機構對該經營租賃權進行評估，評估金額為12.93億元，并不是預付租金的概念。租賃物業面積19.5萬平方米，具體租金水平為居然之家商業敏感信息，不便于透露。

這就意味著，居然之家在預付歐凱龍集團12.93億元的租金前，還花費6.6億元收購了擁有這項經營租賃權的公司鄭州歐凱龍60%的股份，總計投入資金19.53億元。

不過，這筆預付十幾億元租金的商業物業租賃時間，卻存在兩個不同的版本。2019年居然之家保薦券商在回復證監會時，公開的租賃期間開始時間是2018年8月25日，租賃期限是20年。若照此計算，租賃期應至2038年8月24日，與目前公開的版本相差3年多時間。

天眼查信息顯示，鄭州歐凱龍成立于2017年9月12日，原股東隆化縣盈科建筑工程有限合伙企業、隆化縣暉盈商貿有限合伙企業和隆化縣強駿企業管理咨詢有限合伙企業合計持股60%，河南歐凱龍持股40%。

2017年10月，合計持股60%的三家有限合伙企業退出，鄭州居然之家家居建材市場有限公司加入，受讓60%股份。

據了解，上述三家有限合伙企業受益人都為自然人馬滿良、馬花榮，目前三家合伙企業全部注銷。

實際上，鄭州歐凱龍在置入當年(2018年)的資產總額為6.4億元，資產凈額為4.5億元，營業收入為75.57萬元，利潤總額為-2940萬元。

公開信息顯示，鄭州歐凱龍北龍湖店這個居然之家投入近20億元資金的門店，交通并不十分便利，位于鄭州市中州大道與連霍高速交叉口東南角，在2018年12月30日正式開業，2019年營收1.16億元，凈利潤為-974萬元。

事實上，歐凱龍集團屬河南省內較大的家居經營企業，不止是居然之家在北龍湖店的合作伙伴，在2018年至2019年6月，歐凱龍集團旗下所有家居賣場加盟居然之家，一度成為居然之家最大的委托管理加盟商。

但好景不長，2019年下半年除北龍湖店外，其余門店均與居然之家分道揚鑣，恢復以歐凱龍家居賣場名義經營。從年報披露來看，歐凱龍中原路店、歐凱龍農業南路店、歐凱龍上街店、歐凱龍北湖店、歐凱龍嵩山路店在2019年6月30日終止合作，原來約定的加盟合同期限為10~15年不等。

對于加盟店終止加盟的原因，居然之家表示，5家歐凱龍下屬門店因為與合作方河南歐凱龍集團合作模式變化，由合作方河南歐凱龍家居集團繼續經營家居賣場，原合作協議終止;2019年度其余1家委托管理加盟門店以及1家特許加盟門店終止合作原因，均系因加盟方自身原因無法繼續履行加盟合同導致關閉門店。

關聯方代建4家賣場

據披露的代建協議主要內容，居然之家下屬公司居然地產，在2018年分別與居然控股旗下的4家公司簽署了代建協議。

據悉，居然之家近40億元的非流動資產中，另外一筆16.12億元的資金為2018年度的預付土地使用權款。

記者翻閱公告發現，該筆資金為居然之家在2018年8月27日，委托居然之家控股股東居然之家控股集團有限公司(以下簡稱“居然控股”)下屬企業，為居然之家在烏魯木齊市、黃岡市、長春市、羅田縣共計代建72.62萬平方米建筑面積的商業物業，主要為居然之家賣場，總投資金額約42.6億元。

截至2019年年末，居然之家直營門店中，自有物業13家，總經營面積89.4萬平方米;租賃物業79家，總經營面積38.45萬平方米。

近期居然之家在回復交易所問詢時，詳細披露了代建項目的代銷代建方式及合作建設商業物業的具體合作情況。

據披露的代建協議主要內容，居然之家下屬公司北京居然之家商業地產有限公司(以下簡稱“居然地產”)，在2018年分別與居然控股旗下的4家公司簽署了代建協議。

居然地產與黃岡居然之家商業地產有限公司簽署《黃岡項目合作協議書》，代建物業總造價約為5.22億元，其中土地成本約為1.47億元，建設施工費用約為3.74億元，總建筑面積約21.23萬平方米，代建物業建筑面積約10.25萬平方米;居然地產與羅田居然之家商業地產有限公司簽署《羅田項目合作協議書》，代建物業總造價約為1.97億元，其中土地成本約為0.24億元，建設施工費用約為1.73億元，總建筑面積約11.09萬平方米，代建物業建筑面積約6.62萬平方米;居然地產與烏魯木齊居然沃華房地產開發有限公司簽署《新疆紅光山項目合作協議書》，代建物業總造價約為15.91億元，其中土地成本約為7.25億元，建設施工費用約為8.66億元，總建筑面積約31.7萬平方米，代建物業建筑面積約20.38萬平方米;居然地產與長春居然之家商業房地產開發有限公司簽署《長春高新項目合作協議書》，代建物業總造價約為19.6億元，其中土地成本約為7.16億元，建設施工費用約為12.43億元，總建筑面積約58.74萬平方米，代建物業建筑面積約35.37萬平方米。

慷慨付款

這意味著，相對于約定的付款周期，工程的實際資金投入進度，要比約定的付款周期更短。

在代建項目費用支付安排上，上述代建協議全部約定款項分五期支付，第一期支付時間為代建方提供項目土地出讓金憑證后五個工作日內支付，即相應地塊的土地出讓金;第二期支付時間為代建物業主體封頂之日五個工作日內，甲方支付施工建設費用的50%;第三期支付時間為代建物業竣工驗收合格之日起五個工作日內，甲方支付施工建設費用的35%;第四期支付時間為代建物業結算完畢之日起五個工作日內，甲方支付施工建設費用的12%;第五期則是剩余施工建設費用的3%作為質量保證金，在代建物業竣工驗收合格滿三年之日起五個工作日內支付。

查閱居然之家2019年年報不難發現，居然之家的4個代建項目，工程進度和工程累計投入占預算比例基本是同步的。這意味著，相對于約定的付款周期，工程的實際資金投入進度，要比約定的付款周期更短。

對于4個代建項目目前哪些已經達到封頂狀態，居然之家沒有給予明確回復，只在回函中表示，相關代建項目受疫情影響有所延緩，但總體較為順利。羅田購物中心項目已于2019年10月開業，黃岡購物中心項目預計年內開業，其余項目預計在未來一到兩年內陸續開業。除代建以家

居為主題的體驗性購物中心外，居然地產沒有委托關聯方代建其他類型的地產類項目。

目前已經開業的羅田項目，代建協議約定的建設施工費用約為1.73億元，年報披露羅田項目預算金額2.1億元，工程累計投入占預算比例和工程進度分別為101.00%和100%，全部轉入固定資產。

長春項目預算總額12.43億元，2019年度新增金額3.87億元，期末余額為4.2億元，工程累計投入占預算比例和工程進度均為34%。

黃岡項目總預算金額3.75億元，2019年度增加2.46億元，期末

余額2.96億元，工程累計投入占預算比例和工程進度分別為79%。

烏魯木齊代建項目預算金額8.66億元，本期增加8513萬元，期末余額是1.11億元，工程累計投入占預算比例和工程進度分別為13%。

居然控股及其控制的子公司的主營業務涉及大消費板塊、金融板塊、開發板塊和其他板塊。開發板塊主要由北京居然之家垂直森林置業有限公司(以下簡稱“垂直森林”)開展業務，主要經營新一代城市綜合體商業地產開發服務，包括賣場建設、住宅開發等。

居然之家表示，垂直森林除在烏魯木齊、長春市、黃岡市代建居然之家賣場項目外，還建設開發了吉林省長春市居然家園項目，湖北省黃岡市居然之家垂直森林城市綜合體項目以及新疆烏魯木齊市居然首府等項目，建設開發項目經驗豐富。

而實際上，垂直森林目前在建或知名的項目，長春市的居然家園、烏魯木齊市居然首府及黃岡市居然之家垂直森林城市綜合體項目，基本是長春市、烏魯木齊市及黃岡市代建賣場項目的配套住宅或商業項目。