素有"京城地產(chǎn)一哥"之稱的北京首都開發(fā)股份有限公司(以下簡稱"首開股份";600376.SH)，其規(guī)模擴張之路似乎頗為坎坷。

自從2018年跨進千億銷售規(guī)模的門檻后，首開股份似乎已經(jīng)陷入了舉步維艱的境地：銷售增長緩慢、違規(guī)預售、高負債以及"三道紅線"壓頂?shù)取?/p>

根據(jù)1月11日晚間首開股份發(fā)布的《2020年12月份銷售及取得房地產(chǎn)項目情況簡報》，2020年1-12月份，首開股份共實現(xiàn)簽約面積381.55萬平方米，同比下降7.28%;簽約金額1074.55億元，同比僅增長6.03%。

而就在1月8日晚，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會(簡稱"北京市住建委")公示了首開股份旗下子公司因違規(guī)預售被立案處罰的情況。

《投資者網(wǎng)》就相關問題聯(lián)系首開股份，首開股份回復稱："公司知曉后，已要求項目公司銷售團隊認真按照建委的管理要求整改，認真學習政府的相關管理規(guī)定，在銷售管理工作中嚴格執(zhí)行，杜絕以后出現(xiàn)違規(guī)行為。"

違規(guī)預售被處罰

1月8日晚，北京市住建委官方微信公眾號"安居北京"披露，北京市住建委對存在違法違規(guī)問題的開發(fā)企業(yè)立案處罰，首開股份旗下子公司--北京首開萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱"首開萬科房地產(chǎn)")因違規(guī)預售璟秀欣苑項目，赫然在被處罰名單之列。

處罰信息顯示，璟秀欣苑小區(qū)位于通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)4-1-014、4-1-015地塊居住、托幼項目用地,于2013年取得用地，由首開萬科房地產(chǎn)開發(fā)建設。穿透股權信息后發(fā)現(xiàn)，首開萬科房地產(chǎn)是首開股份與北京萬科企業(yè)有限公司各自持有50%股權的合資公司。而北京萬科企業(yè)有限公司正是上市公司萬科A持股95%的子公司。

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(首開萬科房地產(chǎn)股權結構圖 來源：企查查)

根據(jù)企查查信息顯示，2020年7月，首開萬科房地產(chǎn)因在未取得璟秀欣苑小區(qū)《北京市商品房預售許可證》的情況下預售商品房，并因其違規(guī)預售的行為遭北京市住建委5次處罰，均對首開萬科房地產(chǎn)處已收取預付款0.5%的罰款，處罰金額合計約49119.97元。

首開股份對《投資者網(wǎng)》表示："該項目于2018 年3月31日取得預售許可證。預售許可證公示期為2018年3月29、30、31，共計三天。經(jīng)統(tǒng)計共有5組客戶在公示期內(nèi)即2018年3月30日，簽署了認購協(xié)議并交付定金以及部分購房款，總計金額約980萬元。建委認為在公示期間雖已具備預售許可證證號，但依然是早于預售證的出證時間2018年3月31日，被建委認定項目無證銷售、違規(guī)收款。"

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴《投資者網(wǎng)》："房企違規(guī)預售通常為了想盡早回籠資金。通常情況下，辦理預售登記后房企最快也要在半年后才有可能取得商品房預售許可證。這便意味著，房企要在半年后才能收回投資成本，在這期內(nèi)現(xiàn)金流永遠是投出去的，而違規(guī)預售則可以減輕企業(yè)的資金壓力。"

盧文曦認為："對于購房者來說，在房企未取得預售證的情況下買房，風險較大。基本上，若按照更加嚴格的地方標準，項目投資超過1/3或者是2/3以上，項目爛尾的可能性才會更小。若企業(yè)沒有取得預售證，說明項目投資投入尚處于較少階段，風險更大，更加有爛尾的可能性。"

不過，首開股份強調(diào)稱："該事項并不存在惡意違規(guī)預售、吸取資金的情況。"

高負債急補資金流

首開股份違規(guī)預售商品房的背后，或許與其規(guī)模擴張道路上負債居高有關。首開股份對《投資者網(wǎng)》坦言："公司凈負債率確實在行業(yè)內(nèi)屬于較高水平，改善資產(chǎn)負債結構將是公司未來重點關注和需要切實解決的問題。"

財務數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月30日，首開股份的總負債為2679.62億元，較2019年末2454.74億元增長了224.88億元，資產(chǎn)負債率為81.13%，較2019年末80.92%增長了0.21個百分點，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-37.51億元。首開股份解釋稱，"2020年前三季度公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負，主要是因為報告期內(nèi)，公司積極參與土地市場，購地支出較大。"

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截止2020年6月30日，首開股份的凈負債率為174.41%;剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為75.29%;貨幣資金/短期債務為0.99。

而根據(jù)房地產(chǎn)的三道紅線規(guī)定，即："紅線一:剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%; 紅線二:凈負債率不得大于100%;紅線三:現(xiàn)金短債比不得小于1倍。"由此來看，已經(jīng)腳踩三道紅線的首開股份亟待解決"紅線壓力"。

此外，首開股份還面臨著短期償債壓力。財務數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月30日，首開股份的短期借款為20.79億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為264.95，其他流動負債為123.17億元，而賬面貨幣資金僅有294.92億元，不能覆蓋短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負債及其他流動負債之和。

值得注意的是，首開股份的歸母凈利潤也近乎腰斬。根據(jù)首開股份公布的2020年第三季財報，2020年前三季度，首開股份營業(yè)收入244億元，同比下降17.39%;歸母凈利潤13.8億元，同比下降42.12%。

而首開股份的歸母凈利潤早在2019年已露下滑態(tài)勢。2019年，首開股份的歸母凈利潤27.58億元，同比下降12.90%。

銷售增長緩慢

公開資料顯示，首開股份是一家定位于北京市場的房地產(chǎn)開發(fā)公司。自首開股份成立以來，先后成功開發(fā)了回龍觀文化居住區(qū)、方莊小區(qū)、望京新城等規(guī)模超過百萬平米的超大型居住社區(qū)以及大運村、奧運村、國家體育館等一批國家重點項目。

但是，自從2018年首開股份實現(xiàn)簽約金額1007.27億元，首次進入千億銷售額陣營后，銷售增長的步伐已經(jīng)明顯放慢。

數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，首開股份共實現(xiàn)簽約面積411.50萬平方米，同比增加8.99%;實現(xiàn)簽約金額為1013.44億元,同比增加僅0.61%。

2021年1月11日晚間，首開股份發(fā)布了《2020年12月份銷售及取得房地產(chǎn)項目情況簡報》。簡報顯示，2020年1-12月份，首開股份共實現(xiàn)簽約面積381.55萬平方米，同比下降7.28%;簽約金額1074.55億元，同比增長6.03%。

今年雖然房地產(chǎn)企業(yè)遭受疫情影響，但是仍有不少房地產(chǎn)企業(yè)保持著強勁增長。如萬科、中海地產(chǎn)，2020年全年銷售額增長率超10%，招商蛇口、中國金茂、金科集團的銷售增長率超20%。相較而言，首開股份的增長率情況并不樂觀。

首開股份自2018年銷售規(guī)模超過千億之后，這兩年規(guī)模的變化很小。首開股份對《投資者網(wǎng)》表示："主要原因在于公司目前的在手項目，除了重倉北京區(qū)域外，其他項目絕大部分位于南方區(qū)域的一線、二線城市(包括蘇州、上海、杭州、成都、廈門、福州等地)。這些一二線城市近一年多的時間，受當?shù)貒栏竦姆康禺a(chǎn)管控政策影響比較大，很難做到放量順銷，因此近年銷售增長較為緩慢。"

如今，首開股份即將更換總經(jīng)理。2020年12月31日晚間，首開股份發(fā)布公告稱，潘剛升因已達到退休年齡，申請辭去公司董事、董事會戰(zhàn)略與投資委員會委員、總經(jīng)理職務。屆時，更換總經(jīng)理后的首開股份，又將迎來怎樣的新氣象呢?《投資者網(wǎng)》將持續(xù)關注。