一直宣稱要向省外拓展的正商實業(00185.HK)逐步重回河南大本營。

據統計，去年一年正商實業在河南省內拿下超40宗地。上半年總計新增31幅地塊，共129.6萬平方米，相對去年同期增加25幅地塊，面積增加3.5倍。7-8月，正商實業又密集拿地，共新增18幅土地，總代價約33.15億元，這些地塊基本集中在河南。

與此同時，日益漸長的債務也讓正商實業承壓，截至2020年6月底，正商實業剔除預收款后的資產負債率為89.91%，凈負債率高達343%，現金短債比僅0.64倍，三道紅線全踩中，位列“紅檔”，屬于“紅色房企”。

3月8日，正商實業有限公司發布盈利預警公告，正商實業公布，相對于截至2019年12月31日止年度的綜合純利約人民幣11.515億元，預期集團于截至2020年12月31日止年度的綜合純利將錄得介乎約35%至45%的跌幅。

業績預警毛利率大幅下滑

正商實業的前身是恒輝企業，2015年，在正商集團上市失敗之后，便通過收購恒輝企業的方式完成了曲線上市，依賴于母公司正商集團，正商實業近年來開啟了快速擴張之路。

2019年7月，正恒國際正式更名為正商實業，也是在這一年，正商實業績顯著增長。2019年，公司全年確認收益約為88.9億元，同比增長1378%;毛利約為22.9億元，同比增長731%;股東應占凈利潤達11.5億元，同比大幅增長37倍。

不過，在業績大幅增長的同時，正商實業的毛利率大幅下滑。數據顯示，2019年全年，正商實業錄得年度毛利為22.87億元，較2018年增長約731%，年度毛利率為25.73%，較2018年同期的45.74%，同比下降20個百分點。

事實上，早在前幾年，正商實業的毛利率就已呈現出下滑的態勢。2020上半年，正商實業的毛利率約27.2%，較2019年同期的45.4%下降18.2個百分點，下降幅度達四成。

3月8日，正商實業發布盈利預警公告，相對于截至2019年12月31日止年度的綜合純利約人民幣11.515億元，預期集團于截至2020年12月31日止年度的綜合純利將錄得約35%至45%跌幅。

公告中稱，集團綜合凈利潤的下降主要歸因于兩個原因。第一，受到新型冠狀病毒肺炎疫情爆發的影響，導致集團部分物業項目發展進度受阻和延遲住宅物業的交付進度及受到國家于房地產市場所施加的調控政策(包括住房限購及限價等政策)，導致該年度部分物業交付收益下降和毛利受壓。第二，受到國家調控措施影響導致物業項目的售價低于預期，并作出對發展中物業進行減值撥備。

腳踩“三道紅線”

2017年，正商實業在北京豪擲41億拿地，開啟全國化擴張。不過，相比于其他區域型房企全國化擴張成果，正商明顯落后，截至目前也僅拓展了海南、青島、北京及武漢市場，且土儲寥寥。

去年2月，穆迪在將正商實業及其母公司正商集團展望評級調至“負面”時表示，正商集團的土地儲備從2018年底的674萬平方米降至2019年底的540萬-570萬平方米，這樣的土地儲備規模，只能支撐正商集團房地產開發和銷售不到兩年。

正商實業的全國化擴張道路走得并不順暢，去年開始改變策略，投資重點回歸河南大本營。

據統計，公司去年一年在河南省內拿下超40宗地。上半年總計新增31幅地塊，共129.6萬平方米，相對去年同期增加25幅地塊，面積增加3.5倍。7-8月，正商實業又密集拿地，共新增18幅土地，總價約33.15億元。

加速擴儲讓其債務壓力步步抬升，2020年中報顯示，正商實業的杠桿倍數已經達到15.4倍，資產周轉天數為623.35天，流動負債占比達78.96%。

值得注意的是，截至2020年6月底，正商實業剔除預收款后的資產負債率為89.91%，凈負債率高達343%，現金短債比僅0.64倍，三道紅線全踩中，位列“紅檔”，可稱得上是“紅色房企”。

與此同時，該公司融資成本居高不下，從2019年下半年起，正商實業開始發行高息美元債。2019年10月和12月分別發行了2.2億美元和1.2億美元的優先票據，年利率均為12.8%。去年3月又新增一筆票面利率為12.5%的美元票據，金額為2億美元。截至6月30日，境外債占有息負債的比例為21%。