2019年12月21日，在上海市浙江商會(huì)年會(huì)上，浙商總會(huì)會(huì)長(zhǎng)馬云出席并發(fā)表演講，“到了年底了，昨天一天，我收到很多朋友借錢的電話，一天內(nèi)5個(gè)電話。過(guò)去一個(gè)禮拜，要賣樓的朋友大概有10個(gè)，確實(shí)不容易。”

幾天之后，川商總會(huì)會(huì)長(zhǎng)、新希望集團(tuán)董事長(zhǎng)劉永好也講到：“有不少媒體在講，過(guò)去這一段時(shí)間，幾乎每個(gè)月甚至每周都有企業(yè)跑路，或者是有困難。我們證券市場(chǎng)也出現(xiàn)了這樣的情況，為了保殼，為了不至于虧損，企業(yè)家們?cè)谫u房子，1套房、3套房、5套房賣了來(lái)救上市公司。”

據(jù)《企業(yè)透明度報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，2019年4季度以來(lái)，A股至少有29家公司公告賣房，其中14家公司前三季度虧損，4家公司歸母凈利潤(rùn)低于500萬(wàn)，5家公司歸母凈利潤(rùn)低于3000萬(wàn)。看得出來(lái)，這批公司出售房產(chǎn)有著較強(qiáng)的保殼和改善業(yè)績(jī)的需求。

從房產(chǎn)增值角度看，上述29家公司中有17家企業(yè)房產(chǎn)售價(jià)增值率在100%以上，增值率較高。公司主要通過(guò)公開(kāi)出售的方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，1/4公司的房產(chǎn)由實(shí)控人接手。

主要目的是保殼

12月6日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)文《夯實(shí)上市公司質(zhì)量 上交所緊盯年末突擊交易》。文章稱：年末突擊交易主要有兩類，一類是保殼交易，通過(guò)資產(chǎn)交易、調(diào)整會(huì)計(jì)處理等方式試圖避免退市。以保殼為目的的交易，主要是試圖“量身定制”，規(guī)避諸如凈資產(chǎn)為負(fù)、凈利潤(rùn)連續(xù)虧損、營(yíng)業(yè)收入不足1000萬(wàn)元等退市風(fēng)險(xiǎn)情形。具體形式有通過(guò)土地、房產(chǎn)、股權(quán)等各類資產(chǎn)出售實(shí)現(xiàn)處置收益，購(gòu)買子公司增加并表資產(chǎn)或利潤(rùn)，以資產(chǎn)投資入股確認(rèn)重估收益，以及通過(guò)會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更調(diào)節(jié)利潤(rùn)等。

去年4季度以來(lái)，A股至少有29家公司公告賣房，其中14家公司前三季度歸母凈利潤(rùn)為負(fù)值，還有4家公司歸母凈利潤(rùn)少于500萬(wàn)，這18家公司中有12家2018年歸母凈利潤(rùn)為負(fù)值，根據(jù)《上海證券交易所股票上市規(guī)則》：最近兩個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)的凈利潤(rùn)連續(xù)為負(fù)值或者被追溯重述后連續(xù)為負(fù)值，本所對(duì)其股票實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。因此，不排除這12家公司是為了避免被戴帽，便紛紛賣房救急。

而這12家歸母凈利潤(rùn)為負(fù)值的公司中，有4家被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示，2019年前三季度凈利潤(rùn)均為負(fù)值，根據(jù)《上海證券交易所股票上市規(guī)則》：股票被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示后，公司披露的最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)的凈利潤(rùn)繼續(xù)為負(fù)值，將會(huì)被暫停上市。因此，這幾家公司很可能是為了避免被暫停上市而選擇了突擊賣房。

此外，在明確披露交易損益金額的公司中，有11家公司的交易損益為該公司前三季度歸母凈利潤(rùn)的一倍以上，6家公司的交易損益占該公司前三季度歸母凈利潤(rùn)10%以上。另有兩家公司明確表示，此次交易將對(duì)公司2019年財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生重大積極影響。

從上述情形可以看出，這些上市公司年末賣房，主要目的很可能就是為了保殼，其次是為了改善業(yè)績(jī)。

私企更傾向非公開(kāi)出售房產(chǎn)

根據(jù)《企業(yè)透明度報(bào)告》整理，上述29家公司中有12家公司公開(kāi)出售其房產(chǎn)，公開(kāi)出售為主要出售方式，這12家公司中9家為國(guó)企，3家為私企。

上述公司中，有10家公司將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給非關(guān)聯(lián)方，這10家公司均為私企。7家將房產(chǎn)出售給了關(guān)聯(lián)方，其中4家將房產(chǎn)出售給了實(shí)控人下屬公司，2家將房產(chǎn)出售給了控股股東。

其中，神農(nóng)科技于2019年3月與公司副總經(jīng)理吳永忠簽署了《房屋買賣合同》，將公司房產(chǎn)以評(píng)估值三分之二的價(jià)格出售給了吳永忠，吳永忠于2013年5月17日至2019年4月9日任職公司副總經(jīng)理。

由控股股東或者實(shí)控人接手房產(chǎn)的6家公司中，5家為國(guó)企，由數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)企的實(shí)控人更愿意接手上市公司房產(chǎn)，這或許與國(guó)企體系資源多有關(guān)系。

年末出售房產(chǎn)的企業(yè)中國(guó)企與私企各占一半，相比私企，國(guó)企更傾向于通過(guò)公開(kāi)出售或者實(shí)控人接手的方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，而私企則更傾向于通過(guò)非公開(kāi)向非關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓的方式出售房產(chǎn)。

多數(shù)企業(yè)售價(jià)增值1倍以上

根據(jù)《企業(yè)透明度報(bào)告》整理，29家公司中有17家公司的房產(chǎn)售價(jià)相比賬面凈值增值率在100%以上，其中增值率在4倍以上的有10家。

出售房產(chǎn)增值率最高的為ST海馬，增值率高達(dá)10倍。增值率最低的為神農(nóng)科技，增值率為11.67%。

7家向關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的企業(yè)中，神農(nóng)科技的轉(zhuǎn)讓對(duì)象為公司副總經(jīng)理，其出售的房產(chǎn)增值率也為所有公司最低，僅為11.67%。其它6家公司增值率均在130%以上，相比于轉(zhuǎn)讓對(duì)象為非關(guān)聯(lián)方或者公開(kāi)轉(zhuǎn)讓的公司，轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方的公司資產(chǎn)增值率沒(méi)有明顯差異。

增值率在200%以上的13家公司中，10家公司2019年前三季度凈利潤(rùn)為負(fù)值，8家公司連續(xù)2018年和2019年前三季度歸母凈利潤(rùn)均為負(fù)值，另外，4家被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示的公司中有3家增值率均在500%以上，1家未披露資產(chǎn)賬面凈值。

從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，上市公司所售房產(chǎn)增值率與公司業(yè)績(jī)情況有較大相關(guān)性，虧損的公司一般增值率較大，被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示的公司增值率更大。

房產(chǎn)地點(diǎn)集中在北上杭

根據(jù)《企業(yè)透明度報(bào)告》整理，29家出售房產(chǎn)的公司中，5家公司的房產(chǎn)位于北京，5家的房產(chǎn)位于上海，3家的房產(chǎn)位于杭州，位于深圳和海口的分別有兩家。

上市公司出售的房產(chǎn)集中在北京、上海和杭州，這些地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)前景好，房產(chǎn)交易活躍，對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)，既有較大的投資價(jià)值，也有較好的流動(dòng)性。

*ST游久12月13日公告稱，計(jì)劃出售上海市浦東新區(qū)8套辦公房產(chǎn)，評(píng)估價(jià)1.554億元，預(yù)計(jì)將增加本期歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約8000萬(wàn)元。

新華傳媒擬轉(zhuǎn)讓所持有的上海市浦東新區(qū)商城路660號(hào)1層整層、660號(hào)1夾層01室、660號(hào)201室、660號(hào)2夾層01室房產(chǎn)，成交價(jià)格為1.679億元，經(jīng)初步測(cè)算，預(yù)計(jì)對(duì)本年度凈利潤(rùn)影響金額約為5900萬(wàn)元。

東方鉭業(yè)擬處置其持有的北京朝陽(yáng)區(qū)北四環(huán)東路108號(hào)千鶴家園11套房產(chǎn)，評(píng)估價(jià)值為8756.69萬(wàn)元，若全部處置完畢，預(yù)計(jì)將增加處置當(dāng)期收益3000萬(wàn)元左右。

監(jiān)管部門加強(qiáng)監(jiān)管

12月6日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)文《夯實(shí)上市公司質(zhì)量 上交所緊盯年末突擊交易》，文章稱：近期，針對(duì)年末上市公司突擊交易有所增加的情況，上交所公司監(jiān)管部門重點(diǎn)開(kāi)展了相應(yīng)監(jiān)管工作，旨在去偽存真，夯實(shí)上市公司質(zhì)量，維護(hù)資本市場(chǎng)健康發(fā)展的良好生態(tài)。上交所將引導(dǎo)上市公司專注主業(yè)，扎實(shí)經(jīng)營(yíng)，提高質(zhì)量。

目前，已有6家企業(yè)由于賣房遭監(jiān)管部門問(wèn)詢，分別為*ST華源、中房股份、香梨股份、*ST游久、哈森股份、曙光股份，另外，東方鉭業(yè)、全新好、*ST海馬等3家企業(yè)被下發(fā)關(guān)注函，神農(nóng)科技被下發(fā)了監(jiān)管函。

其中*ST游久12月12日晚公告賣房，公告發(fā)布僅半個(gè)小時(shí)，*ST游久就收到了上交所的問(wèn)詢函：結(jié)合公司目前的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況，說(shuō)明本次集中出售8套房產(chǎn)的商業(yè)考慮，相關(guān)決策程序是否符合規(guī)則要求，相關(guān)處置是否符合公司的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，是否會(huì)對(duì)公司日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展產(chǎn)生不利影響。

由此可見(jiàn)，監(jiān)管層并不希望看到上市公司僅僅依靠出售資產(chǎn)來(lái)保殼，這也是投資者的心愿。希望更多公司專注做好主業(yè)，而不是等到了年末才來(lái)千方百計(jì)地保殼。