上市房企年報觀察

遠洋集團2019年“成績單”近期出爐。報告期內，遠洋集團實現協議銷售總額1300.3億元，同比增長18.74%;上年同期的協議銷售金額為1095億元，同比增長55%。

銷售增速下滑的遠洋集團，沒有完成2019年年初定下的1400億元的銷售目標。至于原因，遠洋集團沒有正面回答中國網財經記者的提問，僅表示：公司已基本完成全年銷售任務，且銷售額增速優于行業總體增長水平。

值得一提的是，2018年遠洋集團成立25周年之際，董事局主席兼行政總裁李明曾提出未來三年沖刺2000億規模。這意味著，遠洋集團如果想達到此目標，2020年的銷售增速需要超過50%。有業內人士指出，在新冠肺炎疫情的影響下，如此高的增速對于任何一家企業都不是一件容易完成的事情。2020年一季度，遠洋集團累計協議銷售金額為155.2億元，同比下降30%。

不過，遠洋集團表示，將在2020年遵循高質量、穩健、可持續的發展理念，聚焦主業發展，持續精細化管理，在確保財務狀況穩健的原則下，通過提高投資標準、堅持城市深耕、加快周轉等策略，保持開發主業高質量、可持續發展。

股東應占溢利連續兩年下滑

年報數據顯示，2019年，遠洋集團實現營業額為509.26 億元，較上年同期增長22.94%;核心利潤為20.84億元，同比下降20.43%;股東應占溢利為26.56億元，較2018年下降了25.69%。這是遠洋集團股東應占溢利這項指標連續兩年下降，2018年遠洋集團該數據為35.74億元，同比下滑30.13%。

對于股東應占溢利的下滑，遠洋集團給出的解釋是：2018年有項目由存貨轉為投資性房地產產生較大評估增值所帶來的暫時影響。若剔除投資物業公平值收益帶來的影響，公司2019年的經營溢利(不包括投資物業公平值收益)將較2018年增加14%至105.02億元。

此外，2019年，遠洋集團的毛利率為20%，與上年同期基本持平，低于行業平均水平;

銷售凈利率降至8.18%，創出近四年來新低。

有市場人士猜測，遠洋集團毛利率較低主要是由于京津冀等限價嚴格區域較多，壓縮了公司利潤空間。

遠洋集團也在回復中國網財經記者采訪函時提到，2019年結轉毛利率相對較低主要是由于公司布局的主要城市普遍限價較嚴，其中京津冀區域結轉占比達30%。此外，收購合作方的股權產生部分收購溢價，以及毛利率較低的回遷房在2019年年內集中結轉，剔除這兩項影響，公司開發業務毛利率提升約2個百分點。

新增土儲面積下降超5成

規模擴張的背后需要充沛的土儲支撐。不過，高喊著沖刺2000億元目標的遠洋集團，2019年卻放慢了拿地步伐。

數據顯示，2019年遠洋集團共購入34幅土地及3個成熟項目，新增土地建筑面積為450.8萬平方米，與2018年相比減少了55.72%。同時，2019年遠洋集團的土地儲備也下降7.91%至3724.3萬平方米。

除此之外，遠洋集團2019年共拿地450.8萬平方米，其中應占權益面積為244萬平方米，權益比為54.13%。

對于拿地速度放緩以及新增土儲權益面積占比較低的情況，遠洋集團給出的回應是：2019年公司投資的力度并未減少，只是在公開市場拿地較為謹慎。公司持續在深圳舊改、一級土地開發以及收購現有項目合作方股權方面進行投資。另據遠洋集團介紹，公司土地儲備足夠滿足未來3-4年的發展。

子公司常登“黑榜”

記者注意到，在公開市場謹慎拿地的遠洋集團，其子公司卻在2019年成為各地處罰榜的“常客”。

2019年11月，廣州市住房和城鄉建設局發布的行政處罰消息顯示，廣州市遠翔房地產開發有限公司在向蔣某出售遠洋天驕項目元京路8號B3-325房的過程中，存在未取得預售許可證擅自銷售商品房的違法行為，被處以1290元罰款。據遠洋集團公告，廣州市遠翔房地產開發有限公司為遠洋集團附屬子公司，遠洋集團持有的所有權權益為100%。

2019年10月，北京市住建委官方微信“安居北京”發布通報，遠洋國際建設有限公司(以下簡稱“遠洋國際建設”)因揚塵治理不達標，被暫停投標資格30-90天。同年12月，天津市建設工程質量安全監督管理總隊發布《關于2019年冬季房屋建筑工程安全生產專項檢查情況的通報》，通報顯示，遠洋國際建設施工的華明6號地香堡花園存在問題較多，存在較大安全隱患。

天眼查顯示，遠洋國際建設是北京乾元置業有限公司的全資子公司，后者則是遠洋集團的全資子公司。

“多元化”受阻?

遠洋集團在回復中國網財經記者的函件中提到，2020年是遠洋集團實施第五步發展戰略之年，未來公司將聚焦開發主業，實現有質量的規模增長。遠洋集團董事局主席李明去年也公開表示要“聚焦主流市場，加強自身流動性來應對日益激烈的競爭環境”。

但事實上，自2016年由“遠洋地產控股有限公司”更名為“遠洋集團控股有限公司”后，遠洋集團便走上了向多元業務結構轉型之路。除去房地產開發主業，遠洋集團還計劃在養老、長租公寓、物流、智能化和大數據五個戰略新興業務發力。

但在2019年，遠洋集團接連剝離養老、長租公寓等多元戰略業務。2019年5月，遠洋集團分別出售了北京邦舍置業有限公司和北京椿萱茂投資管理有限公司100%和30%的股權，而北京邦舍和北京椿萱分別是遠洋集團名下長租公寓業務和養老業務的投資主體之一。

出售以上業務資產是否意味著多元化受阻?遠洋集團給出的回應稱，住宅開發一直都是遠洋集團的主業，遠洋集團在不同時期根據市場需求有不同的發展策略，在當前的宏觀環境及市場形勢下，強調聚焦主業發展，會進一步增加防抗風險的能力，有利于保持高質量、穩健、可持續的發展。

而二級市場上，遠洋集團的股價也在持續下滑。截至4月10日收盤，遠洋集團每股報價為2.06港元，自2019年以來累計下跌約40%。