6月8日，一起由小房企聯(lián)手大央企的合并案引發(fā)市場熱議，具體表現(xiàn)為，專注于商業(yè)地產(chǎn)的武漢小房企南國置業(yè)股份有限公司(下稱“南國置業(yè)”，002305.SZ)擬對央企母公司電建地產(chǎn)進行吸收合并。

實際上，對于此次雙方的合并，市場的疑問在于：此舉對南國置業(yè)的經(jīng)營發(fā)展有哪些利好?經(jīng)營發(fā)展陷入轉(zhuǎn)型困境的南國置業(yè)，在“吞下”電建地產(chǎn)后，業(yè)績能否迎來新的增長?而電建地產(chǎn)的入局是否將助力于南國置業(yè)打破業(yè)績增長的瓶頸?

基于上述疑問，《投資者網(wǎng)》聯(lián)系南國置業(yè)董秘辦工作人員，對方稱：“目前公司處于停牌階段，不便作相關(guān)回應(yīng)，相關(guān)信息據(jù)披露的公告為準(zhǔn)。”

吞下電建地產(chǎn)后　能否助力走出困境？

南國置業(yè)6月8日發(fā)布公告稱，擬對控股股東中國電建地產(chǎn)集團有限公司(以下簡稱“電建地產(chǎn)”)進行吸收合并，并募集配套資金，吸收合并完成后，電建地產(chǎn)將注銷法人資格，由南國置業(yè)作為續(xù)存主體。公司即日起停牌，時間預(yù)計不超過10日。

那么，南國置業(yè)是何許企業(yè)?為何要“吞下”母公司電建地產(chǎn)?

公開資料顯示，發(fā)家武漢的南國置業(yè)成立于1998年，2009年在深交所上市，是一家以商業(yè)地產(chǎn)為引導(dǎo)，涵蓋多種物業(yè)類型的綜合性物業(yè)開發(fā)企業(yè)。公司以武漢為核心，布局成都、重慶、深圳、南京、荊州、襄陽等城市，屬規(guī)模較小的地方性房企。

而電建地產(chǎn)則是國資委直屬央企中國電力建設(shè)集團唯一的房地產(chǎn)開發(fā)平臺，是國務(wù)院國資委批準(zhǔn)的首批16家央企地產(chǎn)企業(yè)之一，擁有壹級開發(fā)資質(zhì)和3A資信等級。目前已在北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、西安、濟南、南京、杭州、武漢、長沙、成都、鄭州、佛山、安康、太倉、三亞、林芝等27個城市共111個項目進行了房地產(chǎn)開發(fā)。

據(jù)電建地產(chǎn)財報顯示，2019年，其地產(chǎn)板塊合約銷售329.16億元，同比增加4.88%;營業(yè)收入236.96億，同比增長17.24%;歸屬母公司股東凈利潤1.29億，同比下滑82.77%。

其實，早在2012年，電建地產(chǎn)就開始入局南國置業(yè)，并迅速成為南國置業(yè)第二大股東，僅僅過了兩年，通過多次受讓南國置業(yè)股權(quán)，電建地產(chǎn)迅速晉升為南國置業(yè)第一大股東。截至2020年一季度，電建地產(chǎn)仍為南國置業(yè)第一大股東，持股達(dá)40.53%。

基于此，市場開始產(chǎn)生幾大疑問。一是通過吸收合并央企電建地產(chǎn)，對南國置業(yè)自身的發(fā)展有哪些利好?尤其是在融資、擴張及資源整合等方面;二是從歷史來看，合并重組的初心大多為強強聯(lián)合、優(yōu)勢互補、實現(xiàn)業(yè)績增長。而從當(dāng)下，南國置業(yè)深陷轉(zhuǎn)型困境，以及業(yè)績增長瓶頸來看，電建地產(chǎn)的入局，是否有助于公司自身經(jīng)營與發(fā)展?

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《投資者網(wǎng)》表示，南國置業(yè)與電建地產(chǎn)的合并在一定程度上有助于南國置業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。首先，融資方面，相比地方區(qū)域民企融資，具備央企背景及3A資質(zhì)的電建地產(chǎn)顯然更具備融資優(yōu)勢;其次，由于今年上半年是特殊時期，市場交易停滯對房企造成很大影響，因此在當(dāng)前多數(shù)房企處于‘抱團取暖’及承擔(dān)較大經(jīng)營壓力的形勢下，一家有實力及背景的房企能夠一起合并，顯然是一個比較好的結(jié)果。一方面，兩者合并，對南國置業(yè)區(qū)域發(fā)展及周邊拓展能增加一定的便利度，另一方面，借助央企品牌效應(yīng)及資源積累，對目前正遭遇轉(zhuǎn)型壓力的南國置業(yè)而言，也有一定的助力作用。”

盡管對于兩者的合并，有觀點認(rèn)為是一種利好釋放，但也有專家持相反意見。知名地產(chǎn)專家韓世同向《投資者網(wǎng)》直言：“兩者的合并意義并不是很大。一方面，南國置業(yè)缺乏品牌優(yōu)勢，而電建地產(chǎn)至少是全國性發(fā)展企業(yè)，如果把南國置業(yè)裝到電建地產(chǎn)，我認(rèn)為是一個很好的做法，這對于一家房企的擴張、融資及全國化布局都有一定幫助，但是現(xiàn)在結(jié)果卻恰好相反。”

在韓世同看來，南國置業(yè)近幾年的經(jīng)營發(fā)展并不順利，當(dāng)下通過吸收合并央企電建地產(chǎn)，且沒能獲得央企品牌及身份地位優(yōu)勢。因此，目前來看，兩者的合并不是一個“強強聯(lián)合”，而是一個“弱弱合并”，這在一定程度上，對于主體南國置業(yè)走出困境或打破業(yè)績增長瓶頸，可能助力不大。但民企能夠與央企品牌達(dá)成戰(zhàn)略合作，也反映出其整體布局是想通過合并的方式最終達(dá)到1+1>2的效果。

因疫情一季度巨虧　“增收不增利”待改

翻閱南國置業(yè)的前三年業(yè)績，可以說公司當(dāng)前正處于“增收不增利”的困境。

據(jù)財報數(shù)據(jù)，2017年-2019年，公司收入分別為：31.66億元、40.31億元、63.69億元;歸母凈利潤分別為0.58億元、0.84億元、-3.55億元;扣非歸母凈利潤分別為-0.94億元，0.75億元，-3.75億元。

“受當(dāng)期部分商業(yè)項目主動調(diào)改與部分住宅開發(fā)項目結(jié)利周期的影響，當(dāng)期實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-3.55億元，較上年同期降低了520.39%。”針對業(yè)績虧損，南國置業(yè)在2019年財報中解釋。

需要指出的是，湖北作為南國置業(yè)的大本營，貢獻(xiàn)主營收入的占比高達(dá)95%，而湖北作為新冠疫情沖擊最大的省份，疫情期間，大多數(shù)房企商業(yè)項目均處于停擺狀態(tài)。

來源：南國置業(yè)2019年年報

而南國置業(yè)作為此次“受災(zāi)”中的一員，沖擊直接反映在了一季度的報表上。2020年一季報顯示，公司營業(yè)收入為8143.74萬元，同比減少96.03%;凈虧損1.53億元，同比下降1615.9%。

“營業(yè)收入變化原因為受新冠肺炎疫情的影響，自2020年1月底之后，公司的房地產(chǎn)開發(fā)項目停工，公司經(jīng)營的商業(yè)項目大部分屬于停業(yè)狀態(tài)。”南國置業(yè)對此解釋。

盧文曦稱，“由于今年情況較為特殊，南國置業(yè)的區(qū)域版圖主要集中于湖北境內(nèi)，項目停擺，銷售受到限制，對于企業(yè)而言，存在一定難度。目前，多數(shù)大房企經(jīng)營數(shù)據(jù)之所以增速穩(wěn)定，是由于‘廣撒網(wǎng)’式經(jīng)營使得部分區(qū)域可以維持銷售業(yè)績，而對于區(qū)域過于集中的房企而言，受政策及意外因素影響較大，抗風(fēng)險能力偏弱，因此，恢復(fù)周期較長。”

在盧文曦看來，與電建地產(chǎn)的合并，可能需要調(diào)整1-2年才會有一個明顯的業(yè)績增長，短期的吸收合并不會有立竿見影的效果，因此，回歸經(jīng)營初衷，企業(yè)最好能夠重新將目前過于集中的資產(chǎn)及戰(zhàn)略布局進行重新調(diào)整，利用1-2年的時間不斷沉淀，以在未來有望實現(xiàn)業(yè)績的快速增長。