告別快速發展的增量時代，作為房地產附屬品的物管板塊站上C位。經歷了2019年的上市井噴，在疫情催化下，物業IPO仍然熱情高漲。

物業上市熱潮仍在持續。

6月29日，金科股份旗下的金科智慧服務和世茂集團旗下的世茂服務同日遞交招股書。

這樣的巧合在6月不是第一次上演，6月24日，榮盛發展旗下的物業公司榮萬家生活服務、合景泰富集團旗下的合景悠活也同時向港交所提出上市申請。

告別快速發展的增量時代，作為房地產附屬品的物管板塊站上C位。經歷了2019年的上市井噴，在疫情催化下，物業IPO仍然熱情高漲。

克而瑞數據顯示，截至2020年6月30日，累計已有27家物管企業在港股和A股上市。

除了今年已上市的3家之外，金融街物業、弘陽服務、正榮物業相繼通過聆訊，此外還有星盛商業、宋都物業、第一服務、卓越商企、金科智慧服務等多家物企已遞交招股書。

疫情的防控將物業公司的價值最大化，另一方面，高估值與高股價成為助推房企拆分物業公司的動力。

根據克而瑞數據統計，從市值方面看，截至2019年底，24家上市物企市值總額2355.9億元，從市盈率角度看，物業服務企業市盈率普遍在30—50倍。

7月4日，一名萬科物業中層人士向時代周報記者指出，物管企業拆分上市，可能是企業背后資本方的推動，或是企業轉型戰略要求。

“上市并不是終點，而是起點，想要保證公司持續發展，僅僅靠規模是無法支撐的，需要去尋找可持續增長的商業模型。”該人士表示。

物管企業乘勢而起，紛紛登陸資本市場。然而揚帆遠航后，如何破浪成為物管企業最真實的考驗。

乘風而起

2014年6月30日，花樣年控股分拆彩生活在港上市，成為內地物業公司分拆上市第一股。

隨后的5年期間，僅有12家物業公司上市。2018年，一些新變化悄然出現。

上述萬科中層向時代周報記者表示，自2018年以來，金融市場震蕩不斷，而具備穩定可期現金流的物業公司成為避險圣地，資本開始青睞物業公司。

“資本圈在瞄準這個行業，大筆資金流入這個板塊的同時，不少投資者和機構都將物業板塊單獨列出。”該人士表示。

經過一年多的前期準備，2019年成為物管業的資本大年，全年共有12家物業服務企業登陸資本市場，與過去5年主板物業股的總數相當，也是物企上市數量最多的一年。

突如其來的新冠肺炎疫情，將隱于房企幕后的物業公司推上臺前，在資本市場，物業股板塊更是迎來了高光時刻。

克而瑞數據顯示，截至4月30日，相較2019年末收盤價，物業板平均漲幅為26.3%。

在資本市場的亮眼表現，使得2019年爆發的物業公司資本化大潮延續到今年。

據時代周報記者統計，5―7月，有榮萬家、合景悠活、佳源服務、世茂服務、第一服務、卓越商企服務等7家物管公司向港交所提交招股書。

此外，物業上市潮也是房地產行業進入存量時代后的必然現象。

7月5日，一名金地物業人士告訴時代周報記者，房地產行業經過20多年的發展，臨近天花板，大家的關注點也發生了轉移。從最初的開發高周轉到資產的增值和保值，住得更舒服和擁有更好的體驗成為最受關注的話題，所以物業的價值被最大化體現出來。

在不少人士看來，當下是物管企業上市的好時機。

7月3日，易居企業集團研究總監洪圣奇指出，疫情沖擊之下，量化寬松政策不斷出臺，市場上資金相對充沛，如果能在這個時候成功上市，估值以及市盈率都能達到比較高的水平。

“現在算是中小物業公司上市的窗口期，既能享受高估值，也沒有遇到太大的競爭。”洪圣奇認為，目前行業龍頭企業，萬科、華潤、龍湖、恒大、融創的物業都沒上市。

潮水洶涌

盡管當前物業公司上市熱潮涌現，但不容忽視的是，在物業管理領域，上市公司不管是估值邏輯還是商業模式，均凸顯規模效應。

7月3日，金茂物業一位人士向時代周報記者表示，目前資本市場還是更看重規模，所以碧桂園這種體量的企業，會比較有優勢。

從房企中分拆出的物業公司，一般而言，管理規模大頭來自母公司即房企自身項目面積，如碧桂園服務、中海物業等母公司銷售規模龐大，有穩定的新增管理資源。

另一方面則來自第三方物業，包括收購、品牌輸出等合作形式。

比如，彩生活等母公司銷售規模較小，只能靠外延式擴張。

不同的發展模式使得物管企業的市盈率也出現差異。

洪圣奇認為，如果母公司增長特別快的公司，能獲得比較大的溢價，市盈率通常在50―60倍;如果母公司體量比較小，例如藍光嘉寶、銀城，你可以看到較低的市盈率。

在上述萬科中層人士看來，在沒有可持續增長的商業模型情況下，最容易獲得市場信心的手段就是并購。

“通過收并購可以很快擴大規模，但并購本身就有很多風險和不確定性。”該人士稱。

事實上，規模的增長總有盡頭，隨著行業銷售疲軟以及收并購難度增加，管理面積高增長能否持續，成為物業公司的面臨的首個難題。

目前，物業行業收入分為物業基礎服務、增值服務兩個部分，除了要維持規模增長之外，如何挖掘增值服務潛力，是物業公司面臨的另一難題。

作為中國物業第一股，彩生活最早提出用互聯網技術改造傳統物業服務，在物業基礎服務外開拓增值收入，并導入了針對家庭、社區的電商、互聯網金融等。

然而效果并不盡如人意。根據2019年財報，彩生活86.9%的收入依然來自于物業管理服務，也就是傳統的物業費;增值服務收入占比僅10.4%。

事實是，在行業內，物管企業八成左右的收入仍來自于物業管理費。

洪圣奇告訴時代周報記者，他對增值服務持較悲觀態度。

在他看來，電商平臺在物流以及創新科技上面更有優勢，物業公司想要做好社區電商，相對困難，目前行業內也沒有成功案例。

上訴金茂物業人士向時代周報記者透露，從其掌握的信息來看，目前各家物業公司的增值服務確實都不太好，對業績貢獻十分有限。

物管行業面臨的困難或者不僅僅在于自身。

“物業本身也存在著被顛覆的可能性，比如支持小區自治的服務平臺，小區自治的路，目前國內還沒有成功案例，但不代表著不可行。”上述萬科中層人士表示。

如何破浪

在房地產行業住宅銷售逐漸疲軟的背景下，公建領域視為物業發展所面臨的一個更大機會。

洪圣奇指出，擁有較多公建項目的物企在估值上也比較優勢，類似公路、醫院或者公營機構他們的管理費收繳率肯定是最高的，基本都是100%，且不存在拖欠的問題。除此之外，像時代鄰里，也在收購公建項目，例如接手機場的管理，這也是擴大規模的一種嘗試。

除了住宅以及公建領域，越來越多的物業公司涉足城市服務，業務邊界逐步向外延伸。

2018年5月，萬科物業與珠海大橫琴投資有限公司聯手，首個物業城市模式應運而生，而在此后，萬科不斷復制。截至今年5月13日，萬科落地了六個物業城市。

“對物管企業而言，不僅僅局限于管理小區，而是參與城市和社區建設管理，也將有望進一步拓展物業服務邊際。”上述金地人士表示。

規模之外，如何謀求做大增值服務也是物管企業們面臨的棘手難題。上述萬科中層則認為，這是一個需要從戰略設計層面考慮的問題。

他以阿里巴巴為例，阿里巴巴旗下擁有多個獨立的商業化板塊，如淘寶、支付寶、天貓、盒馬，每個板塊都可以獨自做強。

而目前物管企業做增值服務只是類似，阿里巴巴從批發到單品交易，或者是平臺新增商家在線捆綁商品銷售功能，品牌商更多投入廣告和競價排名等業務的增加。

在他看來，要想做好增值服務，應該有更多的獨立商業模式在企業內部孵化出來，而不只是一個小的業務板塊。

“例如物業公司，在內部孵化了一個面向市場所有客戶提供的家庭定制服務平臺，這就有意思了。”他說道。