地方摸底儲備基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目 城投哪些項(xiàng)目適合REITs?
《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》(以下簡稱通知)下發(fā)至今已兩月有余。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲悉,這期間多個地方已在摸底儲備基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目。地方需填寫項(xiàng)目名稱、所在地、試點(diǎn)行業(yè)、項(xiàng)目運(yùn)營時間、項(xiàng)目收益來源、基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬等內(nèi)容。其中,PPP項(xiàng)目亦可作為儲備項(xiàng)目,新基建項(xiàng)目亦被納入其中。
對于公募REITs發(fā)展,有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,中國公募基建REITs市場規(guī)模未來可達(dá)數(shù)萬億元。粵開證券認(rèn)為,地方政府存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)超過100萬億,參考PPP項(xiàng)目使用者付費(fèi)項(xiàng)目大約占比13%,因此理論上的基礎(chǔ)資產(chǎn)池在10萬億級別,實(shí)際上能滿足條件的項(xiàng)目預(yù)計在萬億級別。
“目前國內(nèi)公募REITs制度尚未完全建立,傳統(tǒng)基建仍是基礎(chǔ),但新基建將是重要發(fā)力點(diǎn)。”某中型券商結(jié)構(gòu)化融資部副總表示。
摸底儲備項(xiàng)目
4月30日,證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)的通知稱,各省發(fā)改委主要從項(xiàng)目是否符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度,以及鼓勵回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板領(lǐng)域等方面出具專項(xiàng)意見報送國家發(fā)改委。
在該通知下發(fā)后,省級發(fā)改委已開始摸底儲備轄區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目。
記者獲得西部某省份7月下發(fā)的《做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目儲備前期工作的通知》稱,要認(rèn)真梳理本地、本行業(yè)符合條件的并有意愿開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作的項(xiàng)目,及時填寫項(xiàng)目摸底調(diào)查表。
摸底調(diào)查樣表顯示,地方需填寫項(xiàng)目名稱、所在地、試點(diǎn)行業(yè)、項(xiàng)目運(yùn)營時間、項(xiàng)目收益來源、基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬等內(nèi)容。其中項(xiàng)目收益來源包括使用者付費(fèi)、政府付費(fèi)、可行性缺口補(bǔ)助,基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬則包括國有企業(yè)資產(chǎn)、民營企業(yè)資產(chǎn)、外商投資資產(chǎn)三類。
國家發(fā)改委產(chǎn)經(jīng)所基礎(chǔ)設(shè)施REITs課題組秘書長王步芳7月10日在第四屆REITs高峰論壇上表示,很多人以為只有國企的基礎(chǔ)資產(chǎn)才能做公募REITs,這是無稽之談。民營企業(yè)和外資企業(yè)擁有的基礎(chǔ)資產(chǎn),符合產(chǎn)權(quán)清晰、收入穩(wěn)定等條件,也可以成為標(biāo)的。
王步芳此前帶領(lǐng)課題組對北京、上海、江蘇、浙江、湖南等省市的部分基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)研后發(fā)現(xiàn),很多資產(chǎn)都有穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入,適合于資產(chǎn)證券化。不少有意參加REITs試點(diǎn)的省市領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為,用REITs進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化,不是銀行的債轉(zhuǎn)股,而是將銀行債權(quán)形成的基礎(chǔ)設(shè)施證券化,是去杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革的重要手段,能夠幫助地方政府化解債務(wù)。
前述西部省份填報的樣表還需區(qū)分項(xiàng)目是否屬于PPP項(xiàng)目。2014年,財政部、發(fā)改委接連發(fā)文力推PPP模式。從實(shí)踐看,PPP模式在經(jīng)過2015年、2016年的快速發(fā)展后市場關(guān)注度有所降低,而PPP項(xiàng)目融資難的問題則一直存在。
在通知下發(fā)后,一些市場人士認(rèn)為,PPP與REITs相結(jié)合的模式有助于解決PPP項(xiàng)目融資難問題。“從國外經(jīng)驗(yàn)來看,一些有現(xiàn)金流的基礎(chǔ)設(shè)施PPP項(xiàng)目借助REITs融資,從名股實(shí)債轉(zhuǎn)向真正的權(quán)益融資,降低了融資成本,同時投資者也能獲得可觀的回報。”一家外資機(jī)構(gòu)高管表示。
北方某省份5月下旬下發(fā)的通知則要求,聚焦信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施,以及高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等重點(diǎn)領(lǐng)域,梳理并篩選權(quán)屬清晰、具有成熟經(jīng)營模式及市場化運(yùn)營能力、發(fā)起人及基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營企業(yè)信用穩(wěn)健、具有持續(xù)經(jīng)營能力的重點(diǎn)項(xiàng)目。
該省份還要求填寫,原始權(quán)益人意見是否一致,是否已成立SPV,與投資顧問、證券公司、公募基金等對接情況等內(nèi)容。“按照新要求,通過REITs募集的資金可用作項(xiàng)目資本金,以減輕地方財政資本金壓力。”前述中型券商結(jié)構(gòu)化融資部副總表示。
去年11月13日召開的國常會表示,基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域和其他國家鼓勵發(fā)展的行業(yè)項(xiàng)目,可通過發(fā)行權(quán)益型、股權(quán)類金融工具籌措資本金,但不得超過項(xiàng)目資本金總額的50%。市場認(rèn)為,權(quán)益型、股權(quán)類金融工具即為REITs。這意味著,未來資本金籌集方式上,不僅可以由項(xiàng)目單位通過自有資金來籌資,也可以通過專項(xiàng)債、基建REITs來籌集,資本金籌集的難度降低且方式更加多元。
城投哪些項(xiàng)目適合REITs?
基礎(chǔ)設(shè)施主要還是由于城投、園區(qū)企業(yè)等國資公司建設(shè),因此城投等國資企業(yè)是重要的原始權(quán)益人。目前市場上,城投資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)主要包括債權(quán)類資產(chǎn)和收益權(quán)類資產(chǎn)兩大類,前者主要包括BT合同債權(quán)、應(yīng)收賬款債權(quán)等,后者包括自來水、燃?xì)狻⑽鬯幚淼裙彩聵I(yè)收費(fèi)、高速公路收費(fèi)權(quán)、租賃收入等。二者中,收益權(quán)類資產(chǎn)才能成為REITs的標(biāo)的資產(chǎn),但要求更高。
江蘇某地市平臺融資部人士稱,目前公司項(xiàng)目中污水處理項(xiàng)目可能適合做REITs,其他就沒有特別成熟的資產(chǎn),公交業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)了ABS。
江浙地區(qū)某園區(qū)城投公司副總介紹,此前公司已有私募類REITs的經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)在根據(jù)成熟度篩選出一批優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,努力成為首批公募REITs的實(shí)踐者。
類REITs項(xiàng)目如華泰-四川高速隆納高速公路資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃。該項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模為19.77億元,其中優(yōu)先級A檔16.44億元,次級3.33億元。增信方面,四川高速對專項(xiàng)計劃可分配資金不足以支付優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券本息的差額部分,承擔(dān)相應(yīng)的差額補(bǔ)足義務(wù)。
“相比類REITs項(xiàng)目,公募REITs對項(xiàng)目質(zhì)量要求更高。類REITs項(xiàng)目還需要有增信措施,產(chǎn)品屬性是債權(quán)類,但公募REITs不需要增信,產(chǎn)品屬性是權(quán)益類。” 前述中型券商結(jié)構(gòu)化融資部副總稱。
前述中型券商結(jié)構(gòu)化融資部副總對中部某省城投項(xiàng)目梳理后發(fā)現(xiàn),省高速公路公司擁有的高速公路資產(chǎn)適合發(fā)行公募REITs,尤其是經(jīng)營性高速公路項(xiàng)目。“經(jīng)營性公路的車輛通行費(fèi)由企業(yè)經(jīng)營收費(fèi)并進(jìn)行管理,操作起來相對容易。”
對于該省省會城投的項(xiàng)目,前述中型券商認(rèn)為,水務(wù)及污水處理項(xiàng)目具備現(xiàn)金流,適合發(fā)行公募REITs。兩類項(xiàng)目資產(chǎn)主要在下屬子公司中,因此子公司適合作為公募REITs的原始權(quán)益人,模式可采用特許經(jīng)營轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式。
不過并非每個城投都有合適的項(xiàng)目。中部省份某地市平臺人士坦言,目前尚沒有申報REITs項(xiàng)目,因?yàn)闆]有好資產(chǎn),主要是有現(xiàn)金流的項(xiàng)目較少。“如果現(xiàn)金流很好,那為何要發(fā)REITs,不把現(xiàn)金流留給自己?如果現(xiàn)金流不足,可能也達(dá)不到REITs的要求。”
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