深圳地產商黃楚龍在2020年有望迎來他名下的第一家主板上市公司。

今年初，星盛商業管理股份有限公司(以下簡稱“星盛商管”)已向港交所提交了首次公開募股的文件，在財務資料6個月到期失效前，其在近期更新后再次申請上市。

星盛商管由黃楚龍實際控制，主要負責運營管理星河控股集團有限公司(以下簡稱“星河控股”)開發、持有的商業物業，星河控股則是黃楚龍開展地產業務的核心主體。

據《中國經營報》記者查詢了解，星盛商管是一家輕量的商業運營企業，黃楚龍在星盛商管向港交所遞交IPO申請的前夜，即2019年瓜分了逾2億元現金后，至2019年末，星盛商管的凈資產僅為3567萬元。

今年4月底，星盛商管運營管理了18處運營中的商業物業。最近3年內，這些商業物業為星盛商管貢獻的營收逐年有所增加，但主要來自2017年之后新開業的商業物業，而早年開業的商業物業所貢獻的營收趨于平穩，且部分核心商業物業呈現下滑。

星盛商管約九成營收來自星河控股及其關聯方的商業物業，其管理的第三方商業物業營收貢獻率僅為一成左右。而對比之下，反映在來自星河控股及其關聯方與第三方的商業物業由每平方米產生的營收上，更是相差巨大。

針對星盛商管的營收增長及經營效率等相關問題，記者已向該公司發函詢問了解，但截至發稿，未能得到回應。

核心商業物業貢獻營收下滑

過去3年間，星盛商管實現的營業收入分別為2.78億元、3.29億元、3.87億元。

在黃楚龍的地產板塊里，星盛商管并不負責開發或持有商業物業，主要為星河控股及其關聯方、第三方的商業物業提供運營管理服務。

目前，星盛商管的業務模式包括委托管理、品牌及管理輸出、整租等，其中委托管理服務為其主要業務模式，營收占比超過3/4。

過去3年間，星盛商管實現的營業收入分別為2.78億元、3.29億元、3.87億元。到今年4月底，星盛商管在深圳、廣州、常州、南昌等17個城市管理了45處商業物業，其中18處為已開業的商業物業。

2019年，這18處運營中的商業物業為星盛商管貢獻了3.61億元營業收入，占該公司整體營收比重超過93%。

與上年同期相比，這18處運營中的商業物業貢獻營收增長了4063萬元。其中，7處在最近3年內(2017~2019年)新開業的商業物業貢獻營收增長了3244萬元，當期營收增長貢獻率為80%。

另外11處商業物業則在2017年之前開業運營，已進入相對平穩的經營狀態。它們在2019年為星盛商管貢獻營收為2.89億元，比上年同期增長了820萬元，當期營收增長貢獻率為20%。

這意味著星盛商管在過去3年間實現的營收增長，主要歸功于新增獲取及新開業商業物業的收入增長推動，而不是早年已開業的成熟商業物業的經營效益提升。

實際上，星盛商管運營管理的早年開業的成熟的商業物業，近年來所貢獻的營收相對平穩，甚至在2019年已現下滑趨勢。

其中，位于深圳福田的星河COCOPark(北區)早在2006年開業運營，也是營收貢獻最多的商業物業，該項目在2019年產生的營收所占星盛商管整體營收比重超過27%。但相比2018年，深圳福田星河COCOPark(北區)貢獻的營業收入已有所下滑。

還有位于深圳龍華的星河COCOCity在2014年開業運營，其所貢獻的營收僅次于深圳福田星河COCOPark(北區)，該項目在2019年產生的營收所占星盛商管整體營收比重接近17%。相比2018年，深圳龍華星河COCOCity貢獻的營業收入亦有所下滑。

星盛商管的營業收入主要由星河控股及其關聯方開發、持有的商業物業所貢獻，過去3年間營收占比達到了九成左右。而來自第三方的商業物業產生的營收占比約為一成。

在經營效益上，星盛商管分別來自星河控股及其關聯方與來自第三方的商業物業更是相差巨大。

2019年，星盛商管由星河控股及其關聯方的商業物業產生的營收為3.46億元，在管運營面積為71.6萬平方米，按此計算，來自星河控股及其關聯方的商業物業每平方米貢獻營收為484元。

同期，星盛商管由第三方的商業物業產生的營收為4086萬元，在管運營面積為59.1萬平方米，按此計算，來自第三方的商業物業每平方米貢獻營收為69元，僅相當于星河控股及其關聯方的商業物業的1/7。

星盛商管方面沒有解釋來自星河控股及其關聯方與來自第三方商業物業每平方米貢獻營收差異巨大的原因，以及與同行業企業相比，這些商業物業每平方米貢獻營收是否處于合理水平。

業務、營收重度依賴星河控股

星河控股及其關聯方也是星盛商管的最大供應商，主要向該公司提供物業服務等。

實際上，在黃楚龍的地產板塊里，星盛商管是其中一環，且重度依賴于星河控股及其關聯方。因此，星河控股及其關聯方既是星盛商管的最大客戶，又是星盛商管的最大供應商，產生了大量的關聯交易。

2019年，來自星河控股及其關聯方的商業物業為星盛商管貢獻了近九成營收。而作為客戶，星河控股及其關聯方向星盛商管貢獻了上億元經濟收入，占該公司整體營收近1/4，主要為星盛商管受托運營管理星河控股及其關聯方開發、持有商業物業的服務收入。

與此同時，星河控股及其關聯方也是星盛商管的最大供應商，主要向該公司提供物業服務等。作為星盛商管的供應商，星河控股及其關聯方在2019年提供的物業服務等采購金額達到了6057萬元，占星盛商管當期營業成本比重超過32%。

星盛商管的營收增長，主要依靠星河控股及其關聯方開發、持有的商業物業。過去3年間，來自星河控股及其關聯方的商業物業對星盛商管的營收貢獻達到九成左右。2019年，星盛商管整體營收增長了5862萬元，其中來自第三方的商業物業所貢獻收入僅增長了275萬元，營收增長貢獻率不足5%。

在業務擴張上，星盛商管也與星河控股及其關聯方深度綁定。星盛商管在2017年通過品牌及管理輸出的服務模式，新增獲取了位于湖北恩施的星河CO-COCity項目，同期黃楚龍實際控制的星河金融控股集團向該項目業主提供了多達2.8億元貸款。

但湖北恩施星河COCOCity項目業主在2019年由于資金鏈斷裂已向法院申請破產重組，星盛商管對其數百萬元應收賬款計提了減值損失，并終止確認了來自該項目的數百萬元收入。此外，預計星河金融控股集團向其發放的2.8億元貸款償付亦將受到影響。

星盛商管在今年赴港上市前，它在中國內地新三板市場上掛牌了近3年之久，但除了黃楚龍及其關聯企業的核心高管外，并未獲得外部股東的融資。

2019年，星盛商管搭建了境外上市架構，但其在中國內地的業務運營主體仍為早年設立的深圳市星河商置集團有限公司(以下簡稱“星河商置”)。該公司在新三板掛牌期間，披露了截至2018年的財務業績。但記者對比發現，星盛商管與星河商置在2017年的財務業績存在較大出入。

星盛商管搭建的境外上市架構及進行的一系列重組，主要是在境外設立控股殼公司及剝離了少量無關緊要的附屬公司，對星盛商管最近3年內的財務業績影響甚微。

據記者查詢了解，星盛商管披露的2018年整體營收為3.29億元，相比2017年的2.78億元增長了18%;而星河商置披露的2018年整體營收為3.17億元，相比2017年的3.34億元減少了5%。

對比之下，星河商置在2018年的整體營收相當于星盛商管的97%，相應2017年則為120%;星河商置在2018年的凈利潤相當于星盛商管的102%，相應2017年則為94%。

這意味著星河商置披露的2017年整體營收與星盛商管相差了5640萬元，而2018年這兩者之間的差額僅為1125萬元。

星盛商管方面也沒有解釋與星河商置的業務規模及附屬企業大致重合的情況下，兩者之間在2017年整體營收卻相差較大的原因。