變身為國有企業(yè)，引入珠海大橫琴集團有限公司(下稱“大橫琴”)作為公司控股股東之后，深圳世聯(lián)行集團股份有限公司(下稱“世聯(lián)行”，002285.SZ)的業(yè)務(wù)邊界也開始有了實質(zhì)性突破。

10月26日，世聯(lián)行公告稱，公司與贛州市南康區(qū)人民政府、大橫琴簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，就文旅綜合開發(fā)業(yè)務(wù)、城市大資管業(yè)務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資及招商等工作全方位深度開展合作。

此次《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》是大橫琴作為大股東入主后的首份合作協(xié)議，世聯(lián)行創(chuàng)始人、聯(lián)席董事長陳勁松在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示：“世聯(lián)行引入大橫琴最主要還是做城市物業(yè)資管，就是涵蓋招商運營等資產(chǎn)管理服務(wù)，是面向存量市場試點的重要舉措之一。與贛州市南康區(qū)進行戰(zhàn)略合作是延續(xù)該戰(zhàn)略。”

作為一家傳統(tǒng)的以一手房代理為主要業(yè)務(wù)的房產(chǎn)中介公司，世聯(lián)行27年前起家于深圳。由陳勁松一手帶大的世聯(lián)行，先后迎來了上市、營收及凈利潤指標倍數(shù)級躍升等數(shù)個高光時刻。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控、金融去杠桿等政策不斷深入，面臨渠道經(jīng)紀業(yè)務(wù)興起及房企自建渠道快速沖擊，房地產(chǎn)代理行業(yè)的生存空間日漸逼仄。面對營收、利潤降幅持續(xù)增大的業(yè)績狀況，走到十字路口的世聯(lián)行引入了國資股東大橫琴。

身處競爭夾縫

“正是基于長遠發(fā)展戰(zhàn)略的高度認同和資源的戰(zhàn)略協(xié)同，世聯(lián)行和大橫琴走到了一起。”陳勁松此前表示，“這是世聯(lián)行自創(chuàng)立以來與IPO同等重要的大事。”。

回望成長軌跡，世聯(lián)行曾迎來數(shù)個高光時刻。作為房地產(chǎn)代理行業(yè)領(lǐng)頭羊，世聯(lián)行1993年起家于深圳，并于2009年上市，成為國內(nèi)首家A股上市的房地產(chǎn)服務(wù)商。

憑借“交易+顧問”雙輪驅(qū)動業(yè)務(wù)模式，世聯(lián)行在2013年迎來第一個高光時刻——國內(nèi)銷售代理額破3000億元，營收達到25.63億元，凈利潤3.18億元。此后的四年間，業(yè)績持續(xù)提升，公司2017年營業(yè)收入和歸屬上市公司股東的凈利潤均為2013年的3倍多。

這種持續(xù)向好的業(yè)績基本面被認為部分受益于國內(nèi)商品房銷售額的持續(xù)擴大。

不過，到2018年，世聯(lián)行營收、凈利潤出現(xiàn)上市以來的首次下滑。

2019年世聯(lián)行營收、利潤降幅繼續(xù)增大，營收同比下降11.73%至66.50億元;凈利潤同比下降80.29%至0.82億元。2020年前三季度業(yè)績預(yù)告，歸屬于上市公司股東的凈利潤預(yù)計虧損1544.89萬元~盈利2955.11萬元，上年同期為盈利306.51萬元。

作為核心業(yè)務(wù)板塊的新房代理，營收貢獻率已從2017年的80%左右降低至不足65%。與之對應(yīng)的代理收費平均費率也呈下滑態(tài)勢，同期分別錄得0.84%、0.82%、0.80%。

此外，世聯(lián)行的新房代理費率預(yù)計會繼續(xù)下滑。2019年底，世聯(lián)行累計已實現(xiàn)但未結(jié)算的代理銷售額約3832億元，將在2020年陸續(xù)結(jié)算28.7億元代理費收入，相當于代理費率為0.75%。

反觀世聯(lián)行的競爭對手易居控股(02048.HK)、貝殼找房(NYSE：BEKE)在2019年的新房代理費率分別錄得0.86%、2.71%，均高于世聯(lián)行。尤其是平臺型企業(yè)貝殼找房，新房代理費率近年來始終高于2.5%，遠超同行。

世聯(lián)行新房代理的競爭優(yōu)勢與議價能力早已相形見絀。

同時，世聯(lián)行自2014年開始向“金融+資管+電商”轉(zhuǎn)型，業(yè)務(wù)范圍也擴大到金融服務(wù)、裝修服務(wù)等交易后服務(wù)，公寓管理、工商資產(chǎn)運營、小樣社區(qū)等資產(chǎn)運營服務(wù)，資產(chǎn)管理服務(wù)等板塊。

但大多數(shù)業(yè)務(wù)并未能起到造血以提升企業(yè)綜合競爭力的作用。諸如，世聯(lián)行持續(xù)投入的資產(chǎn)運營服務(wù)仍處于戰(zhàn)略虧損狀態(tài)，收不抵支。

公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額自2017年以來便錄得負值。最新的2020年上半年，這一數(shù)據(jù)同比下降238.28%，至-32.22億元。

在房企獲客方式變革、傳統(tǒng)房屋中介市場整體不景氣的當下，世聯(lián)行已然走到了必須變化的關(guān)口。

尤其是今年隨著疫情暴發(fā)，世聯(lián)行服務(wù)的大客戶中國恒大(03333.HK)等房企，均加大全民營銷力度，開發(fā)商或自建售樓APP、微信小程序等線上售樓部，或線上平臺直播賣房，掀起了全民經(jīng)紀人熱潮。不少開發(fā)商人士告訴第一財經(jīng)，試水線上營銷短期為了節(jié)約營銷費用;長期是服務(wù)于數(shù)字化營銷轉(zhuǎn)型。從事新房代理的世聯(lián)行儼然面臨著更為逼仄的生存空間。

頹勢如何扭轉(zhuǎn)

2020年7月，控股股東世聯(lián)中國向大橫琴轉(zhuǎn)讓了所持上市公司9.9%的股份，轉(zhuǎn)讓價格5.65億元;幾天后，房天下創(chuàng)始人莫天全控制的北京華居天下網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司繼續(xù)向大橫琴轉(zhuǎn)讓了所持上市公司6%的股份，轉(zhuǎn)讓價格3.79億元。

由此，大橫琴以總計9.44億元的現(xiàn)金代價，收購了世聯(lián)行15.9%的股份。2020年8月份，世聯(lián)中國將其所持上市公司14%的股份對應(yīng)的表決權(quán)，委托予大橫琴行使。

至此，大橫琴對世聯(lián)行的持股比例為15.9%，同時擁有上市公司29.9%的股份表決權(quán);世聯(lián)中國及陳勁松對世聯(lián)行的持股比例為30.5%，但擁有上市公司股份表決權(quán)比例相應(yīng)降至16.5%，因此不再是世聯(lián)行的控股股東及實際控制人。

對于為何會引進大橫琴作為控股股東，又將如何導入資源形成業(yè)務(wù)協(xié)同等，世聯(lián)行彼時并未對外予以系統(tǒng)性說明。

大股東變更為大橫琴后，世聯(lián)行開始涉足以往不曾進入的領(lǐng)域。

世聯(lián)行與控股股東大橫琴及贛州市南康區(qū)人民政府簽署的《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，將使得世聯(lián)行朝著城市綜合運營商的方向發(fā)展，在城市物業(yè)、產(chǎn)城融合等領(lǐng)域延伸。這些領(lǐng)域是國內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)商、頭部物業(yè)企業(yè)近年押注的重點業(yè)務(wù)板塊，卻不是代理起家、從事輕資產(chǎn)服務(wù)的世聯(lián)行過去的業(yè)務(wù)重點，也不是房產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)近年轉(zhuǎn)型主攻的方向。

世聯(lián)行自上市以來即對標世邦魏俚仕CBRE。對于大橫琴作為新的控股股東，能給世聯(lián)行導入哪些資源，帶向何處，有業(yè)內(nèi)人士報以樂觀期待。

深圳一家TOP5房企的房產(chǎn)營銷負責人士一直有留意世聯(lián)行近月的變化，“大橫琴入主之后，世聯(lián)行除了解一時資金之渴，大概率會朝著大橫琴比較擅長的領(lǐng)域做一些布局，諸如城市物業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)招商引資等。(世聯(lián)行的轉(zhuǎn)變)至少給輕資產(chǎn)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型提供了一個可參考的新樣本。”