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文/樂居財經 曾樹佳作為一名民營房企的項目經理，徐毅（化名）對公司年前愈來愈嚴苛的考核指標，感到心累。于是，他主動提出了辭職，盡管沒有了年終獎和N+1的補償，他仍舊毅然決然，“拂衣而去”。 轉過頭，他對于這些事不想多提，只在春節朋友聚會上，說出了今年最大的愿望：“進入一家國企，至少業務有盼頭，也能安安穩穩賺點生活費、月供。”這或許是大多數地產人的心愿。 過去一段時間，一旦看著別家房企拿地、融資的新聞，徐毅總是對旁邊的同事，頗為無奈地說：“你看看別人家的公司……”在他一眾的心儀房企中，建發便是其中之一。 “建發”這個名字，的確從未如此顯眼。這家以往在別人眼中的中型房企，如今拿地、收并購動作頻頻，銷售規模沖進TOP10，也算是國資房企中的一匹黑馬。連紅星美凱龍的 車建新，也將自己的輕資產夢，寄托在建發身上。 他把旗下的家居賣場，賣給了建發，從而換取現金流，謀求轉型做商管。 在流動性泥潭中的地產民企，多有將資產賣給國資的案例出現。近期較為典型的，還有 融創的孫宏斌，將深圳的冰雪文旅城，轉讓給了華發股份。 不過，在融資、拿地、銷售上天賦異稟的國資房企，既想逆勢進取，又想維持穩健的天平，并不簡單。他們只能在糾偏中不斷做自我調整。 進取的建發過去一年，建發的布局，著實讓人驚呼其“猛”。 房企普遍面臨現金流難題，曾經心心念念的銷售規模、排名，大多被擱置一旁，無暇顧及。而建發卻在其中悄然進擊，直指規模十強之內。 2022年， 建發房產 銷售規模為 1703億 ，是建發系的業績貢獻主力，其在2019至2021年，排名步步進階，去年已進入 10強 。而建發系的另一地產平臺 聯發集團 ，其銷售規模則為 455億 ，由2017年的62名，提升至去年的 43名 。 若將建發房產、聯發集團這兩個子平臺疊加計算，年內建發股份總計實現2158億銷售額，居于綠城的2128億之上，搖身坐上了TOP8的位置。回望過去，2017-2019年，建發股份全口徑銷售額排名，尚在40強內徘徊。五年之間，它猶如搭乘一輛快速上升的電梯，到達令人意想不到的高度。 幾年前，當行業規模的車輪，轆轆前行的時候，建發并不在閩系房企的“激進”標簽之列。 誰料三十年河東，三十年河西，現今世茂、陽光城、禹洲等企業被迫蟄伏，建發卻亮出了國資的招牌，在逆水行舟的大環境下，變得尤為顯眼。 據樂居財經觀察，去年，建發“逆周期”的市場舉措，可以總結為：上半年拿錢，下半年推貨。在融資放松尚處在試探邊緣的上半年，建發系的融資早已在大開大合。據不完全統計， 一整年下來，建發股份、建發房產、聯發集團等多個發債主體齊上陣，共完成發行中期票據、公司債券等32筆。 建發系的這些融資，涉及額度 282.7億元， 平均新增融資成本為3.84%。其中上半年融資規模為230.7億，下半年相關融資動作較少，規模僅為52億。 看起來，年內的下半程，它是把主要精力放在銷售上了。有研報曾做過統計，建發股份去年四個季度的 銷售金額增速， 分別為 -25.7%、-36.1%、8.5%、68.4%， 尤其是最后一個季度，建發可謂是狀態拉滿。 能達到這樣的周轉力度，離不開其糧草的補充。 盡管建發股份年內的拿地金額，同比上年下降了35.7%，但仍達到了千億水平，上海、北京、廈門等城市均有其拿地身影。僅在上海，它就通過獨立或聯合拿地的方式，斬獲5宗地塊，權益拿地金額達107億元。在京津冀，也同樣斥資94億元新增拿地面積23萬平方米。 錢袋收緊的歲月，能掏出這么多錢支撐擴儲的，也 只有招商蛇口、中海、華潤置地、保利等央企，能與建發試比高。 若以拿地銷售比，來衡量房企的拿地力度， 建發股份47.54%的比例，也遠高于中海、華潤、保利30%多，以及萬科19%的數值。 新年伊始，建發股份又丟出一則重磅的收并購消息。它籌劃以現金方式，協議收購紅星美凱龍控股集團持有的美凱龍不超30%的股份。若最終交易完成，建發股份將成為美凱龍的控股股東。 除了地產開發之外，建發股份還以供應鏈運營為主業。近兩年，它在該業務板塊上成立消費品事業部，試圖拓展消費品業務。此次準備收購擁有大量家居賣場的美凱龍，也許是其戰略需求驅動的。 帶著輕資產夢的車建新，試圖成為第二個王健林，而能否實現這一愿景，還要看與建發的交易能否順利落地。 1月29日，紅星美凱龍宣布，將增補建發系三位高管為董事會新成員。看起來，交易似乎有了新的進展。 外拓內縮細看建發系，其構成并不簡單。 建發股份為A股上市平臺，主營供應鏈、房地產雙業務線，廈門建發集團持有其45%股權。建發集團則由廈門市國資委全資持有。 建發股份旗下的地產平臺，除了建發房產，還包含聯發集團。其中，建發房產是地產主力，它由建發股份、建發集團，分別持股54.65%、45.35%。而在建發房產之下，又控股建發國際、建發物業、合誠工程等。建發國際主營業務為房地產開發，自2016年港交所借殼上市后，集團持續不斷將資產注入這個平臺。 乍一看彎彎繞繞，其實建發系的業務脈絡還算清晰。 因建發股份的供應鏈業務營收占比超八成，所以如果要單看建發的地產“輪廓”，則要著眼于建發房產的發展曲線。 近些年，建發房產的營收一路走高。2018年至2021年，其獲得的收入分別為273.51億、320.73億、619.79億、723.78億，但增長率忽高忽低，高至93%、低至16.78%，落差比較大。 去年前三季度，它的營收為266.54億，雖相比于去年全年的規模還相差著一大截，但同比2021年三季度，其仍有45%的增長率，表明這是推貨節奏的因素造成的。 盡管營收所獲不淺，但建發房產的歸母凈利，卻幾乎在原地踏步，甚至出現了增速負增長的局面。2018至2021年，它的歸母凈利分別為34.43億、38.84億、41.99億、42.63億，增長率分別對應64.49%、12.8%、5.41%、1.53%，可謂是一路下滑。 而去年前三季，其歸母凈利潤僅為8.68億，同比下降了19.34%。 盈利水平的下滑，與其毛利率、凈利率息息相關。Wind統計數據顯示，建發房產近幾年的銷售毛利率，已從37.74%降至16.46%，銷售凈利率也從15.52%降至6.36%。 可見，地產薄利時代，建發也難解開盈利的“結”。如果說，受結轉周期影響的盈利指標，還難以顯示其實時狀態，那經營活動現金凈流量，則可以從另一個角度窺探一二。去年前三季，建發房產經營活動產生的現金凈額，為-115.52億，這與2019年底的125.64億相比，有著較大的落差。 而因為著眼于逆周期發力，建發房產的有息債務總額，也在不斷攀升。2022上半年， 其有息負債總額為1018.17億元，處于近五年高位。近幾年，它的資產負債率，也從75.35%，提升至78.59%。 盡管背靠國資，建發仍不能“免俗”，它同樣需要內修政理，進行組織架構調整。 據媒體報道，去年年初，建發房產曾啟動組織優化，將原有海西、東南、華東、華南、華中5大區域，合并為海西、華東、東南3個集群。目的在于收斂聚焦，提質增效。 涌動的國資“國進民退”的喊聲已經持續了很久，如今仍未散去。無論是土地市場，還是收并購市場，地方國資持續涌動，仍是投資主角。 新年伊始，華發股份便簽下了一張收并購大單。融創宣布將位于深圳的融創華發冰雪文旅城項目51%股權，賣給華發股份，作價35.8億元。交易完成后，華發將全資持有深圳冰雪文旅城。 這個項目，包含住宅、冰雪世界、商業、酒店及辦公樓等多元化業態，項目總占地面積43.68萬平方米，計容積率建筑面積 131.07萬平方米。 能一口氣拿出這么大一筆現金，想必是志在逆勢擴張。過去一年， 華發股份實現全口徑銷售額1202億， 排名第18位， 同比上年上升了14位 。期內，它的拿地金額達到491億，拿地銷售比達到 40.85% ，只比建發低了幾個百分點。 勢頭強勁的 越秀地產 ，步子邁得還要更大一些。它高舉TOD大旗，2022年的銷售業績， 從2021年的第34位躍升至第16名，銷售目標完成率超過100%。而其拿地銷售比高達64.21%， 使得建發只能屈居第二。 此外，諸如 武漢城建、國貿地產、廣州地鐵、上海地產、深鐵集團等， 關于他們拿地、發債的新聞，比比皆是，顯得異常活躍。而去年的銷售十強中，招保萬金“聚首”，更是多年來罕見的情景。 事實上，是民企在退卻，才顯得國資在跨步進取。經過一輪行業出清之后，生存下來的更多是財務穩健、戰略發展方向清晰的房企，他們有著比較明確的未來，至少不會再度濫用高杠桿，導致市場畸形。而這一類型的房企，大部分都是國資。 現今的市場，無論是融資、土拍，還是銷售等各個環節，國資背景仍更占據上風。但他們同樣面臨著自我調整的課題。 房企們既要儲糧過冬，也要向管理要效益。于是一波精簡、優化的舉措，撲面而來。近期的企業變陣，比往年來得更加明顯。不少頭部國資房企，也在其列。 這其中，招商蛇口開啟了新一輪的城市、區域調整；萬科對南方區域，進行了人事換防；保利、綠城也對組織架構進行合并。 在逆勢外拓中，國資要把握好內部穩健，與對外發展的天平，其實并不簡單。

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