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房地產行業是一個民生行業，是為了解決人們的住房問題而存在的。在1998年之前，我國的住房是分配制度，這種制度極大地限制了房地產行業的發展，而當時我國經濟高速發展，住房資源嚴重緊缺。在這種情況下，1998年國家針對房地產行業進行改造，住房全面商品化，這就是第一次房改。住宅全面商品化之后，人們對住房的需求得到了極大地釋放，加上政策的扶持，房企如雨后春筍一樣冒出，并且開始高速發展。而往后20多年，我國的房地產行業發展速度非常快，但是與此同時房價也是一路上漲，僅平均房價就上漲了4倍之多，很多熱點城市的房價更是上漲了十幾倍甚至幾十倍。

雖然房價上漲了這么多，但是第一次房改的成效還是非常顯著的，我國住房資源緊缺的問題得到了徹底地解決。根據統計數據，從1998年到2020年我國人均居住面積從18.7㎡提高到41㎡，超過98.6%的城鎮家庭都有房子，并且還有超過41.5%的城鎮家庭擁有2套以上的房子。可以看出，目前我國住房資源已經不再緊缺，僅城鎮家庭擁有的房子就足夠城市中所有的人居住，這足以說明我國住房資源已經開始過剩了。解決了住房資源緊缺的問題是第一次房改的成果，但是高房價問題就是第一次房改的負面影響。目前僅平均房價就在萬元左右，在全國70城中平均房價收入比更是高達13.3，意味著生活在這些城市的家庭購買一套房子需要不吃不喝工作13.3年。

可以看出，這么高房價嚴重偏離了居民的正常收入水平，并且在過去很長時間房價上漲的速度都遠超人們收入的增長速度。在這種情況下，普通人就算辛辛苦苦買房，也是越來越買不起房子。特別是對于低收入群體來說，房價實在是太高，就算是現在房價降低一半，他們同樣買不起房子。一邊是房地產行業的持續發展，一邊是很多人買不起房子，這說明住宅商品化已經沒法解決這個問題，想要解決剩下的人的住房問題，二次房改就需要提上日程了。二次房改是要解決第一次房改遺留下的問題，就是解決低收入群體的住房問題。

什么是二次房改？其實二次房改的本質就是改善我國的住宅結構，目前市場中絕大部分住宅都是商品房，住宅結構單一，而商品房價格又非常高，這導致低收入群體根本就買不起房子。而二次房改就是大量建設保障性住房，讓這些低收入群體居住上保障性住宅，這樣不僅能夠解決低收入群體的住房問題，同時也能夠有效調節商品房的價格，一舉雙得。

第一次房改已經20多年，從數據上來看我國房地產行業在過去20年取得的巨大的成效，不僅城市發展得越來越大，同時也徹底解決了我國長久以來住房資源緊缺的問題。可以說，目前我國不管是一二線熱點城市還是三四線城市，基本上都已經不缺房子，甚至還有很多城市的住房資源已經嚴重過剩。但是就是這么多房子，由于房價太高的原因，很多人依舊買不起房子，他們的住房問題依舊解決不了。因此，要從根本上解決人們的住房問題，二次房改就要從結構上對房地產進行調整，具有出臺落地的實際意義，從而真正地去解決人們的住房問題。

“二次房改”真要來了？

為什么說二次房改真的要來了呢？或者說二次房改已經來了，這是因為國家已經開始從多方面來大力發展除商品房之外的住宅，其中數量最大的就是保障性住房。根據報道顯示，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，在這個通知中明確指出2點：

1、拓寬資產試點類型，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目。2、鼓勵更多保障性租賃住房REITs發行，首次申報發行REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于8億元，可擴募資產規模不低于首發規模的2倍。

從這兩點可以看出，這個通知是在支持房地產行業的發展，同時針對保障性住房的扶持力度非常大，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發行。那么，什么是保障性租賃住房REITs呢？其實就是一種不動產資產證券化產品，是將保障性租賃住房為基礎資產，以產生穩定的租金收益為支撐發行公募REITs。也就是說，國家現在在鼓勵社會資金進入房地產行業來發展保障性住房，在這個政策的扶持下，我國的保障性住房開發建設速度將會變得越來越快。未來，在不動產與資本市場的結合下，將推動住房租賃高速發展。

并且這還只是二次房改中的一個政策，以“租購并舉、租售同權”為核心的二次房改也已經開始推動。這意味著，隨著二次房改的推進，以后各種形式的保障性住房將大規模去世，這將解決大量低收入人群的住房問題。另外，針對剛畢業的大學生和優質人才，保障性住房也將解決他們的住房問題，從而降低他們的生活成本。對于年輕人來說，如果沒有了購房壓力，那么以后他們的生活壓力會降低很多。就像馬云說的那樣，未來的年輕人要學會租房子。

在筆者看來，二次房改非常重要，通過二次房改來優化住房結構，從而打破商品房的壟斷的局面。隨著以后二次房改的推進，商品房不再是人們唯一的選擇，到了那時房價也會慢慢回歸合理水平。特別是住房資源本就過剩的三四線城市，隨著房價的回調，炒房客退出樓市，這些城市的房子將逐漸無人問津。對于二次房改，大家有什么看法呢？

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