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老鐵們，最近微信改變了規(guī)則，推送不按時(shí)間順序，常有朋友錯(cuò)過文章更新。將“經(jīng)濟(jì)學(xué)博士”設(shè)為星標(biāo)，或經(jīng)常點(diǎn)“在看”，保持聯(lián)系，一起前行

來源|子木聊房

作者 |子木

責(zé)任編輯|X博士

這段時(shí)間，樓市的情緒壓力比較大。 主要在于小陽(yáng)春消褪后，購(gòu)房者對(duì)于下半年的行情判斷出現(xiàn)了一定的分歧。 不過剛剛住建部部長(zhǎng)，再三強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)必須發(fā)揮國(guó)民經(jīng)濟(jì)“頂梁柱”作用。 意味著政策端會(huì)無(wú)下限繼續(xù)放水，采取主攻姿態(tài)，一切向著利好地產(chǎn)的方向行進(jìn)。 緊接著“樓市風(fēng)向標(biāo)”，迎來轉(zhuǎn)向。 深圳傳出，要徹底放開二手房指導(dǎo)價(jià)，按照網(wǎng)簽價(jià)貸款而不是指導(dǎo)價(jià)，瞬間拉爆購(gòu)買力，沉睡多年的炒城蠢蠢欲動(dòng)。 現(xiàn)在的樓市，只需要等待經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步回暖，從旅游行業(yè)延伸到各行各業(yè)，信心和居民收入回升，房地產(chǎn)便會(huì)像之前一樣，回歸常態(tài)周期。 但我今天想講的是另外一大拐點(diǎn)，將對(duì)樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響—— “全國(guó)庫(kù)存大船，正在轉(zhuǎn)舵”。 易居研究院日前在《中國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告》中公布數(shù)據(jù)，2023年2月底，全國(guó)100個(gè)城市新房庫(kù)存總量為51181萬(wàn)平方米，環(huán)比減少2.4%，同比減少0.2%。 這意味著，連續(xù)51個(gè)月庫(kù)存規(guī)模，首次出現(xiàn)同比下降態(tài)勢(shì)。 這是一個(gè)非常強(qiáng)烈的信號(hào)，接下來我會(huì)從房地產(chǎn)底層邏輯視角，進(jìn)行解讀。 ······· 樓市四十載，其實(shí)最害怕的，莫過于做大庫(kù)存。 2015年樓市大風(fēng)暴，就是為了解決庫(kù)存危機(jī)，而出現(xiàn)的一波定向房?jī)r(jià)拉漲，否則地方杠桿會(huì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)不可逾越的頑石。 事實(shí)證明，大漲之后必迎來大跌，震蕩過后，人鬼殊途。 2018年，在土地財(cái)政邏輯下，地方又開啟新一輪做大庫(kù)存，而且這波庫(kù)存是建立在已經(jīng)釋放大量住房需求的基礎(chǔ)之上的。 作為研究者，我曾感到深深的擔(dān)憂。 因?yàn)榘凑栈竟┬柙恚康禺a(chǎn)供應(yīng)端，如果繼續(xù)再走老路，絕大多數(shù)城市的房子終究會(huì)失去金融屬性，動(dòng)搖國(guó)民經(jīng)濟(jì)根本。 直到現(xiàn)在“庫(kù)存拐點(diǎn)”形成，我才認(rèn)為，風(fēng)向在扭轉(zhuǎn)了。 這時(shí)候，肯定會(huì)有人產(chǎn)生質(zhì)疑，數(shù)據(jù)表現(xiàn)也就幾個(gè)月的下滑，何以證明庫(kù)存轉(zhuǎn)向？ 別著急，我們繼續(xù)往下看。 2023 年初，根據(jù)中央部委的最新要求，土地交易增添了新的信息發(fā)布環(huán)節(jié)“預(yù)供地”。 根據(jù)最新各地住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，已經(jīng)有超2/3的一二線城市公布了2023年土地供地計(jì)劃。 然而所有事實(shí)全部指向一個(gè)結(jié)果： 2023年房地產(chǎn)開發(fā)用地大幅減少！ ——普通住宅用地，同比降幅高達(dá)19%，租賃用地直接腰斬，降幅高達(dá)51%。 南昌、成都，供地縮水近2成； 南寧，供地縮水近4成； 呼和浩特，供地縮水近5成； 重慶，供地縮水近5成，中心城區(qū)縮水近6成； 長(zhǎng)春、沈陽(yáng)，供地縮水更夸張，一個(gè)66%，一個(gè)73%…… 為什么土地供應(yīng)會(huì)產(chǎn)生如此夸張的收縮趨勢(shì)？ 答案或許有兩個(gè)： 1、轉(zhuǎn)向土地財(cái)政邏輯，擁抱產(chǎn)業(yè)。 數(shù)據(jù)顯示，今年各地住宅供應(yīng)大幅縮減，但產(chǎn)業(yè)用地卻在反向大增，工礦倉(cāng)儲(chǔ)和公共管理達(dá)到10%和11%。 其中最夸張的是呼和浩特、海口、南寧，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地增幅均在70%以上。 言外之意，是希望通過增加產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)，進(jìn)一步提升城市經(jīng)濟(jì)活力。 2、大量民營(yíng)房企還在病床上坐著。 這兩年對(duì)于開發(fā)商的打擊太過嚴(yán)重，民營(yíng)企業(yè)基本喪失拿地的能力，尤其2022年行情不好，基本都是國(guó)企央企以及各地方城投在拿地。 城投拿地，強(qiáng)化買房者和房企的信心，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)有序供應(yīng)，做調(diào)節(jié)器。 但弊端也很明顯，大多數(shù)欠缺操盤能力，盈利為負(fù)，長(zhǎng)久以往，很容易讓這種左手倒右手的游戲，推高地方債務(wù)。 城投債具體有多少，這個(gè)數(shù)字很模糊，但可以從最近貴州發(fā)布的公告可以看出，靠城投拿地推動(dòng)房地產(chǎn)，這條路是很難行得通了。 接下來，敲黑板。 庫(kù)存拐點(diǎn)后，趨勢(shì)到底會(huì)如何演變： 1、短期內(nèi)，需求不變，新房大幅減少，房?jī)r(jià)會(huì)得到一個(gè)反向推力，有助于止跌穩(wěn)價(jià)，對(duì)地方樓市是利好的作用。 2、尤其對(duì)于長(zhǎng)春、呼和浩特、南寧、烏魯木齊等這些產(chǎn)業(yè)偏弱的城市，二手房未來會(huì)相對(duì)好賣一些，不會(huì)一直被新房市場(chǎng)搶流量。 3、供應(yīng)收縮，意味著土地財(cái)政縮減，對(duì)依賴房地產(chǎn)較重的城市非常不友好，缺乏繼續(xù)拉大城市骨架的資金，造城運(yùn)動(dòng)會(huì)接近尾聲。 4、這從今年地鐵規(guī)劃可以看出，濰坊、煙臺(tái)、衡陽(yáng)等城市申報(bào)地鐵被拒，就連深圳、成都、杭州、南京，地鐵規(guī)劃要么被砍，要么縮水。 5、說白了，造地鐵太貴，而且基本都在虧損，印鈔機(jī)連夜工作都扛不住了。 6、年后鶴崗?fù)Ｖ构┡⑸糖鸸痪€路暫停運(yùn)營(yíng)都是前菜，在縮減土地供應(yīng)后，接下來很多城市會(huì)被強(qiáng)制扯下遮羞布。 7、出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)問題的城市，房子要抓緊賣，自住房都可以考慮換成租房。 ?8、未來大多數(shù)依賴房地產(chǎn)，且沒有產(chǎn)業(yè)的城市，會(huì)不可阻擋地走向規(guī)模收縮。 9、這其實(shí)并不是什么壞事，有助于地方管理者想辦法賺慢錢，賺長(zhǎng)錢，卯足勁搞產(chǎn)業(yè)。 10、但如果招商引資做不好，城市又喪失土地動(dòng)能，會(huì)加速被馬太效應(yīng)吞噬，從收縮走向衰敗。人口加速集中涌入二線城市。 11、一些經(jīng)濟(jì)動(dòng)能比較強(qiáng)的城市，會(huì)迎來房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，比如重慶，之前一直用庫(kù)存壓房?jī)r(jià)，而今年之后，房?jī)r(jià)會(huì)逐漸扎實(shí)，向上生長(zhǎng)。 12、沈陽(yáng)，過去因?yàn)椴呗允д`，做大庫(kù)存拉低房?jī)r(jià)，而現(xiàn)在縮減供應(yīng)后，有利于讓房?jī)r(jià)有一個(gè)很好的支撐點(diǎn)。 13、每一個(gè)細(xì)節(jié)背后，都藏著宏大敘事。 14、土地供應(yīng)縮減開始，意味著對(duì)城市運(yùn)營(yíng)能力的真正大考，拉開序幕。 15、所有想借房地產(chǎn)逆襲的城市，徹底被斬?cái)嗯捞荩Ｏ碌模挥须y而正確的拉產(chǎn)業(yè)、引人口。 16、今年是一個(gè)歷史性的拐點(diǎn)，不僅在邏輯，更多是態(tài)度，終于承認(rèn)了一些城市根本不具備做大做強(qiáng)的能力。 17、斬?cái)嗤恋兀扔跀財(cái)嘤芏喑鞘械木用癫挥帽还鼟吨简v了。 18、買房就是買一個(gè)城市的股票，你看到別人看不到，就是勝利，別人看到你沒看到，最后只能淪為接盤俠。

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