近日，香港聯交所顯示，奧山控股有限公司(下稱奧山控股)第二次遞交的招股書狀態再次顯示為“失效”。奧山曲折上市的背后折射的是其土儲少、規模小、負債高、轉型無成效的尷尬困局。

作為中小房企，奧山控股去年營收和純利分別為18.91億元、2.39億元。為了加快上市腳步，今年6月底，奧山控股將總部搬遷至上海虹橋，并加速向杭州、成都、重慶等二線城市拿地擴張。

奧山控股的資金壓力也隨之上升，2016年至2018年，其借款總額分別為25.33億元、53.38億元和59.68億元，凈資本負債比率分別為316.5%、568.9%和283.1%。

住宅開發規模小，奧山控股早早開始轉型“冰雪+住宅”雙輪驅動模式，將“冰雪運動及娛樂行業中受益的先行者”列為自己的競爭優勢之一。

不過，就其冰雪業務規模來看，這看上去更像是個噱頭或概念。招股書數據顯示，近三年，奧山控股冰雪運動及娛樂業務的收入最高僅為868.4萬元，占總營收比例僅為0.6%，去年占比更是降至0.1%。

針對上市失利、財務及轉型問題，長江商報記者發送采訪函至奧山控股方面，但截至發稿前未收到回復。

招股書再次“失效”

一年之內，奧山控股連續兩次遭遇了招股書“失效”。

11月28日，據港交所披露，奧山控股第二次向港交所遞交的招股書顯示失效。早在去年11月22日，奧山控股就向香港聯交所主板提交上市申請資料。今年5月22日，該招股書在港交所官網上顯示為“失效”，一天后奧山遞交了新的招股書。

奧山控股官網資料顯示，其創立于1997年，是涵蓋冰雪、商業、地產、影視、教育、旅游、酒店、金融等八大產業的多元化產業集群。1999年，奧山成立第一家房地產公司，正式進軍地產行業。

其主營業務包括住宅及商業物業開發、冰雪運動和娛樂項目的物業開發三個板塊。其中代表產品有武漢奧山世紀城、光谷創意街區和奧山國際冰雪運動旅游小鎮。

從體量上看，奧山控股屬于中小型房企。招股書顯示，2016-2018年奧山控股收入分別為13.12億元、15.51億元及18.91億元，同期純利分別為4600萬元、1.94億元及2.39億元。

此外，從業務的布局可以看出，有著22年發展歷程的奧山，是一個以湖北區域為發展核心的區域型房企。招股書顯示，截至2019年3月31日，奧山控股83.8%的土儲集中在湖北(武漢、黃石、恩施)，另外重慶分布3.7%(含0.6%合營項目)，成都4.1%，阜陽6.4%，嘉興2.0%，期內公司合計有25個項目。

奧山控股在上市申請書中說，“數十年來，武漢本地開發商在房地產市場已成為知名企業，其不僅在獲得較好地段的土地方面處于有利地位，而且憑借高質量的住宅物業獲得當地市場認可。”

根據億翰咨詢的資料，2018年，通過對業務規模、盈利能力、增長、穩定性、融資能力、營運效率及社會責任的衡量，就綜合實力而言，奧山置業在中國房地產企業中排名第50位。

財經評論員嚴躍進對長江商報記者表示，類似企業規模不大，但是成長性還是不錯的，同時其產品線也具有特色，尤其是在南方市場發展冰雪產業，有較為獨的產業發展優勢。類似企業要上市，也多少和湖北等樓市崛起有關，這為其帶來了較好的收益。從實際情況看，當前此類企業積極上市，也是為了防范業績拖累等問題。至少目前來看，上市的機會依然較多，積極上市也利好房企品牌的打造。

高杠桿運營凈負債率達283%

體量不大，重倉湖北，為擺脫區域型房企的“帽子”，奧山控股加快上市腳步，今年6月底，奧山控股將總部搬遷至上海虹橋，并與銀行、金融機構、房地產協會以及其他中小房企的積極合作。

奧山控股將在全國選擇四十余城布局，并深耕其中精選的二十余城，主要是武漢、杭州、成都、重慶等二線城市。截至2019年3月31日，奧山控股在湖北、安徽、四川、重慶及浙江合計擁有25個項目，總建面約340萬平方米，其中包括總建筑面積為30萬平方米的已竣工而未出售或持有物業、200萬平方米的開發中物業以及110萬平方米的待開發物業。

加速擴張，奧山控股的資金壓力也隨之上升，2016年至2018年，公司凈資本負債比率分別為316.5%、568.9%和283.1%。其借款總額分別為25.33億元、53.38億元和59.68億元。未來一年內，奧山控股需要償還的借款共計約18.78億元，而其擁有的現金及現金等價物規模，截至2018年底僅5.5億元，較上年同期減少近6億元。

到了2019年4月30日，奧山控股的銀行借款和其他借款從2018年底的18.8億增加到34億。奧山控股解釋稱，流動負債的增加是因為截至今年4月30日，非流動負債中的部分銀行和其他借款變為一年內到期，也就是說，奧山控股一年內到期的借款還在增加，短期面臨著更大的還款壓力。

另一方面，奧山其他渠道融資成本居高不下。2016-2018年末，奧山控股借款總額分別為25.33億元、53.38億元和59.68億元;平均實際利率分別為9.9%、9.9%及9.4%;而整個房地產行業目前的平均融資成本約為7%左右，大型國企方面的融資成本更是低至5%。

嚴躍進指出，類似負債數據確實比較高，這或和其業務結構有關。類似企業不是單純的住宅開發企業，所以類似冰雪項目等或也存在投資周期較長等特點。當然高負債某種程度上都是不利于企業的，尤其是2016年開始的去杠桿政策導向沒改變。

冰雪產業收入占比不足1%

業績不夠，概念來湊。早期，奧山控股以住宅開發為主，2011年-2016年，奧山控股開始逐漸轉變開發模式，向“冰雪+住宅”雙輪驅動模式轉變。2013年，奧山控股開設了首家真冰場后，開始介入冰雪產業。

2017年，奧山控股進一步提升冰雪產業在公司的戰略地位，實施“冰雪+住宅”雙輪驅動的發展戰略，以“冰雪運動+娛樂休閑”為主導功能，打造了冰雪小鎮、冰雪綜合體、冰雪MALL三大冰雪主題產品線。

2017年4月，奧山打造首個冰雪綜合體。2017年12月，“奧山·國際冰雪運動旅游小鎮”動工，該項目投資約80億元。

在國內冰雪產業躋身“熱經濟”的大背景之下。其給出的美好前景是，“預計到2020年，中國冰雪產業的總規模將達至人民幣6000億元，到2025年將達至人民幣10萬億元”。基于這樣的市場規模預期，奧山控股還計劃未來在武漢、四川、重慶及浙江增建冰雪特色游樂園，不斷發展冰雪運動及娛樂業務。

但奧山在冰雪產業上的一系列動作，在外界看來只是噱頭，對公司營收的真正貢獻非常少。

招股書數據顯示，2016年至2018年，奧山控股冰雪運動及娛樂業務的收入分別為225.5萬元、868.4萬元和295.4萬元，占公司總營收的占比為0.2%、0.6%和0.1%。同期，冰雪業務的毛利分別為101.9萬元、260.6萬元和-66.7萬元，毛利率分別為45.2%、30.0%和-22.6%。對于2018年出現的較大下滑，公司解釋稱，主要由于溜冰場正在裝修，而訓練業務暫停四個月(直至2018年4月)。

在其他城市開展的冰雪業務也不理想。2018年，奧山進入成都，打造定位“冰雪運動+娛樂休閑”的澎湃城項目。整個項目分五期開發，其中 1、4、5期主要為住宅，2期產品規劃為綜合商業，3期為冰雪體育。

一期住宅部分已分別于9月和11月推出合計805套，據第三方檢測機構提供數據顯示，9月份推出的388套房源，截至12月9日，認購155套，認購率40%，11月份推出的417套房源，還未開始選房。

在招股書中，奧山控股也坦承，冰雪運動及娛樂物業的建設需要大量的資本投資，公司將通過銷售物業、按揭融資及商業經營活動產生的現金流量為實施這一業務擴張自籌資金，若這項業務策略無法實施，將對公司的業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響。

“冰雪產業的投資，既是奧山控股區別于其他商業物業開發的競爭優勢，也是奧山控股上市的原因之一，用作開發物業項目即奧山國際冰雪運動旅游小鎮、住宅及商業物業的建設成本。”嚴躍進認為，從經營風險看，冰雪世界對于自然環境等有較高的依賴，這或使得此類項目呈現淡季和旺季。如果淡季經營不好，那么本身就會有很多壓力。另外此類項目依賴可持續的融資，若是企業規模做不大，那么融資方面也會有壓力。

關鍵詞： 奧山控股 運營凈負債率