7月27日，弘陽服務發布公告稱，超額配股權已獲獨家代表人全面行使，額外籌資約6070萬港元。根據此前公告，弘陽服務在港交所上市凈籌資3.654億港元。

從3月23號遞交資料，到7月7日掛牌，弘陽服務IPO僅用106天，創造了近期同業在港上市的最快紀錄。

除分拆物業板塊上市外，弘陽近期頻頻融資。7月22日，弘陽地產剛完成一筆1.55億美元優先票據發行，票面利率為9.7%。弘陽地產與弘陽服務均為弘陽集團子公司。

根據公告，弘陽地產上述融資將用于為若干一年內到期的現有中長期債務再融資。

上市兩年9次發行美元債，資產負債率高達81%

2019年以來，弘陽地產發債利率一直居高不下。統計顯示，弘陽地產最高的一筆票面利率高達13%。

2019年全年，宏陽地產利息開支總額為33.83億元，其中包含資本化利息27.49億元，相比前一年增加了15.14億元。

在房企們高喊“現金為王”的時代，弘陽卻逆流而上，一方面高價發債，一方面溢價囤地。

2018年7月12日，弘陽地產港交所掛牌上市。同年11月，弘陽地產發行1.8億美元優先票據信息，到期時間2020年，利率13.5%。

2018年12月17日，弘陽地產發行2億美元優先票據，利率13.5%;2019年3月4日，發行優先票據3億元美元，利率11.5%;同年4月，再次發行優先票據3億美元，利率9.95%。

去年6月25日，弘陽地產發行優先票據2.5億美元，利率10.5%;10月30日，發行優先票據1億美元，利率13%。

去年11月7日，再次發行3億美元利率9.95%的優先票據。今年1月16日，弘陽地產發行3億美元優先票據，利率9.7%。

加上本次發債，自弘陽地產上市以來，已累計發行過9次優先票據，共計20.85億美元，且票面利率均維持在9%以上的水平。

截至2019年底，弘陽地產總借貸達295.4億元，總有息負債相比前一年增加了76.2億元，增幅達到35%。

295.4億元的有息負債中，一年內到期的金額為124.11億元，占比42%。財報顯示，弘陽地產賬面現金及銀行結余為168.4億元，但是存在23億元的受限制存款及58.5億元的已質押存款，扣除上述兩項，貨幣資金僅剩86.9億元，不足以覆蓋一年內到期的債務。

此外，截至去年末，弘陽地產資產負債率達到81.08%，相比前一年增加了1.47個百分點。

年均合約銷售額增速達60.9%，權益占比僅53%

公開資料顯示，弘陽地產于1996年創立于江蘇南京，前身為香港紅太陽集團，以家居建材起家，后來轉入房地產行業，公司名稱也由“紅太陽”變更為“弘陽”。

弘陽地產2017年起開啟了向全國擴張的步伐。2017至2019年，弘陽地產分別實現合約銷售額256.97億、473.38億、651.5億，年均增速達60.9%。

與合作方共同開發項目，經常是房企擴大銷售規模常用的辦法。

在加速擴張的同時，弘陽地產權益比例卻在不斷下降。數據顯示，2017至2019年，弘陽地產權益銷售額分別為236.4億、307.7億、349.1億，年均增速僅21.8%。

克而瑞數據顯示，弘陽地產2017年權益銷售額占比為92%;2018年權益占比下滑至65%;2019年權益銷售額占比進一步下滑到53%。此外，截至去年末，土儲中權益占比僅為55%。

即便如此，弘陽地產仍未能阻止今年銷售額增速疲軟。此前，弘陽地產的2020年銷售目標是突破千億，今年3月在業績說明會上，管理層將該目標修訂為750億。

7月9日，弘陽地產發布其上半年銷售業績。今年上半年，弘陽地產累計實現合約銷售金額315.73億元，同比增長約4.36%;累計實現銷售面積約215.63萬平方米。

從銷售價格來看，近年來弘陽地產平均售價持續上升。根據各期營運數據顯示，2019年上半年，弘陽地產平均銷售價格為12889元每平方米;2019年全年，其平均售價為13283元每平方米。

今年上半年，弘陽地產平均銷售價格為14642元每平方米。

毛利率下降15個百分點，溢價拿地耗資308億

雖然銷售均價持續上揚，但弘陽地產的凈利潤卻并未實現同步增長。

2019年，弘陽地產營業收入為151.70億元，較上年增加約64.2%。同時，實現母公司擁有人的凈利潤14.68億元，僅較上年同期增加3.9%。

營收快速增長，凈利潤卻幾乎持平，這背后是弘陽地產毛利率、凈利率持續下滑。其中，弘陽地產2017年凈利潤率達19.47%，而2018年下降至14.32%，2019年僅10.78%。

數據顯示，弘陽地產毛利率由2017年的40.58%，下滑到2018年的31.25%。到2019年，宏陽地產毛利率僅25.14%。

弘陽在年報中解釋稱：“該下降主要是由于毛利率較高的產品收入確認比例較2018年有所下降。”

三年時間，毛利率跌去15個百分點。其背后更深層原因是近年來拿地成本高企。由于先前在江蘇省獲取的低成本土地儲備，導致弘陽地產此前優于同業的毛利率。

喊出2020年實現“千億夢”的弘陽地產，用借新債還舊債的模式，一邊高息舉債一邊大手筆拿地。

數據顯示，2019年弘陽地產拿地40幅，總計耗資逾308億元。

值得注意的是，弘陽地產的新增土儲中大部分為溢價購得。例如2019年2月在佛山以最高限價拿地;2019年3月以超60%的溢價率拿下合肥兩宗地塊;2019年4月常州一宗宅地溢價率達65%，2019年8月南通地塊溢價率為54.79%。

在2018年的財務報告中，弘陽地產共有75個項目在建設中，計劃總建筑面積為969萬平方米。而2019年，弘陽地產在建項目為124個，總建筑面積為1570.7萬平方米。

為了擴張規模，弘陽地產仍計劃大力度拿地。在3月份的業績會上，弘陽地產表示，將用40%-50%的回款來拿地。

關鍵詞： 弘陽資金 86億難覆蓋短債