7月，物業股的平均漲幅僅有11%，并且股價出現輕微回落的情況正在增加。

物管上市企業在7月正式突破30家。

時代財經統計的數據顯示，過去的7月，30只物業股中，市值實現增長的物管公司共有21家，其中，弘陽服務以60.11%的漲幅位居漲幅榜首位，緊隨其后的是濱江服務、銀城生活服務，漲幅分別為36.15%、28.8%，而燁星集團以10.53%的跌幅掉落隊尾。

7月，物業股的平均漲幅僅有11%，并且股價出現輕微回落的情況正在增加。與2020年上半年整個板塊平均52%左右的漲幅相比，物業股已經開始逐漸恢復平靜。

但正值此次，“大玩家”開始登場。抓住7月底的尾巴，融創及恒大，這兩家頭部房企紛紛傳出拆分物業上市的消息。這樣來算，在TOP5房企之中，就僅有萬科暫時沒有分拆物業上市的時間表。

伴隨著這些大玩家的上市，物業行業或將迎來新一輪的洗牌，下半年行業分化將體現得越來越明顯。

行業分化加劇，市值懸殊645倍

相比于以往一片大漲僅有少數幾只股票股價下跌的情況，7月開始，物業股出現下跌的情況越來越多，股價出現下跌的企業有9家。

上半年，在一輪又一輪的上漲之后，不少優質的物業股股價一路上漲，有的公司市值甚至翻了數倍。但也有一些企業始終坐在冷板凳上，在30只物業股之中，有三分之一的物管企業股價出現下跌，部分估值虛高的企業價值得到重估，股價表現平平，甚至出現下跌。

行業內市值最高的碧桂園服務，在7月收盤時市值已經高達1290億港元，而市值最低的方圓房服集團，當天總市值不過2億港元，二者相差645倍。

管理規模是衡量一家物業管理公司最重要的指標。碧桂園服務、雅生活服務、保利物業、招商積余等頭部物管企業股價在上半年始終保持著穩定上升的趨勢，碧桂園服務更是成為了整個板塊首個市值突破千億的企業。而以興業物聯、燁星集團、方圓房服集團、祈福生活服務為代表的蚊型物管企業，則是跌幅榜的常駐選手，被資本市場忽視。

克而瑞物管研究指出，高估值物業具備以下共性：母公司基本屬于TOP30房企，地產開發能力在千億以上;自身管理規模1億平方米左右，同比增速20%左右;營收10億元以上，凈利潤1億元以上。

但市場上也有像銀城生活服務這樣規模較小，股價卻屢創新高，上半年市值翻了將近4倍的企業;以及即使在管規模第一，市值卻始終維持在低位的彩生活。規模不是資本市場衡量物管公司的唯一標準。有業內人士表示，市場更看中的是業績確定性強、有增長潛力的公司。

依靠收并購確實能在短時間內迅速拓展規模，但上市所募集的資金總有消耗完的一天，人力密集型的物業管理行業自身并沒有強大的造血能力可以源源不斷地提供資金用于收購。所謂“業績確定性強、有增長潛力的公司”其實指向的是背靠強大地產母公司的物管企業。

匯生國際融資總裁黃立沖向時代財經表示，現階段資本市場對物業股的估值更多是看其背后地產母公司能為這家公司輸送多少血液。“物業板塊并沒有很大的價值，也沒有很大的成長性，基本就是靠母公司不斷的擴展業務，然后給它一些新的項目進行管理。如果母公司停止成長，那么物業公司也會停止成長。”

恒大融創吹響分拆上市號角

2020年無疑是拆分物業上市的大年。截至7月底，上市的物業管理公司已經超過30家。據中指研究院預計，在資本的助推下，年內將有至少12家物業公司將在港交所成功上市，而且在未來兩年內，上市物業公司數量將超過50家。

僅在剛剛過去的一個月內，就有3家物業管理企業成功上市。7月6日，金融街物業正式登陸港股，首日股價高開26.36%;一天之后，弘陽服務在南京弘陽廣場進行敲鐘儀式，掛牌港交所;10日，正榮服務也成功在香港資本市場亮相，首日市值便突破50億港元。

資本的熱情不止于此，金融街物業、弘陽服務、正榮服務在上市之后股價一路向上，并均在隨后行使超額配股權。其中，弘陽服務更是以60.11%的漲幅位居漲幅榜首位，金融街物業、正榮服務同樣錄得20%左右漲幅。

物業股的火熱，吸引越來越多的房企選擇加入分拆上市的行列，華潤、世茂、金科、卓越、朗詩、合景泰富、榮盛發展等均在此列。

而在7月的尾巴，這支等待上市的隊伍多了兩名重量級選手。7月21日，湯森路透旗下IFR報道，融創中國考慮分拆其物業管理業務進行10億美元的IPO;31日，恒大公告正考慮可能分拆集團的物業板塊赴港上市，據IFR報道此次IPO規模將達到20億美元。

克而瑞數據顯示，恒大旗下物業主體金碧物業，截至2019年末在管面積3.52億平方米，僅次于萬科物業、碧桂園服務和彩生活;而根據融創2019年報數據，融創服務合約管理面積亦有差不多3.5億平方米。

大玩家開始一個個登場。伴隨著恒大、融創的入局，在前十房企之中，除去入股雅生活的綠地物業之外，僅剩萬科還在堅持暫時不拆分物業板塊獨立上市。

而等這些大玩家成功登陸資本市場的那一天，物業行業也將遭遇新一輪的洗牌，行業的分化將會迅速加劇，當市場上可供機構選擇的股票越來越多，那些規模較小的物業管理企業將進一步邊緣化，所有物業股股價都上漲的時代或將一去不復返。

關鍵詞： 物管上市企業 恒大融創