高價拿地后遺癥漸顯 上半年物業收入和建筑面積分別降幅22%、35%
安全性和盈利性之間的平衡,將是融信中國(03301.HK,下稱“融信”)未來幾年的主要功課。
8月31日下午,融信發布2020年中期業績并舉行業績發布會。今年上半年,融信在合約銷售面積減少8.75%的情況下,實現合約銷售額603.6億元,同比增長6.5%。合約銷售平均單價出現16.7%的同比增長,為每平方米23457元。合約銷售價格的增長源于融信對長三角一二線區域開發的堅持。
“我們不會因為短期報表問題而調整目前一二線為主、長三角為主的策略,未來會把長三角區域做到更深耕、更極致。”融信中國董事局主席歐宗洪在業績會上表示。
融信在財報中稱,隨著疫情影響逐漸消退,長三角地區的銷售復蘇明顯,這一區位優勢為深耕長三角的融信帶來了穩定可觀的銷售。
從合約銷售額的地域分布來看,杭州和南京兩地的合計合約銷售額占總銷售額的49.5%。“在目前的環境下,不確定性較大,這些長三角的一二線城市支付能力較強,安全性比較突出。”歐宗洪談道。上半年,融信在杭州、蘇州、南京等地的項目對業績的貢獻較大,多個項目出現開盤即罄,其中“杭州沁瀾”項目銷售中簽率為1.8%,創板塊新低。
在土儲布局上,融信繼續實行這一區位策略。上半年,融信新增土地項目21個,新增建筑面積為461萬平方米,其中長三角地區占比達75%,共15個項目,約279萬平方米。截至今年6月底,融信土儲的總建筑面積為2803萬平方米,其中82%的土地位于一二線城市的黃金地段。融信在財報中強調,相對優質的土地儲備為集團日后發展提供了有力支撐。
但在限價政策下,保持一二線城市拿地的策略意味著要在毛利率上做出一定讓步。
今年上半年,融信實現收入211億元,同比減少20.85%;毛利為31.4億元,同比減少50.63%。期間溢利、股東應占核心純利等指標均出現較大幅度的下行。毛利率從23.9%下降至14.9%,同比降幅約為38%。
對于毛利率的下滑,融信中國執行董事兼首席財務官張立新表示,毛利率偏低的主要原因在于2016年下半年及2017年拿的一些高價地,“這部分地都在非常好的位置,但政府批的限價遠低于我們的預期售價,這部分拿地在今年會逐步達到結轉條件,預計會造成全年毛利率和上半年的狀況類似,隨著這部分高價地結轉完畢,明年的毛利率會得到逐步改善。”
融信在2016年的地塊收購平均成本高達每平方米12963元,2017年上半年和全年的地塊收購平均成本則有明顯下降,分別為每平方米8390元和4814元。但近年來,融信在地塊收購價上仍出現持續上行趨勢,其2018年、2019年、2020年上半年的地塊收購價依次為5183元、6648元、8550元。
歐宗洪表示,由于長三角地區的強安全性,融信仍會堅持以長三角、一二線城市為主的策略,但同步會通過拓展多邊項目提高項目盈利能力,并提高內部運營來增強公司效率。“目前政府限價政策依然存在,杭州、上海這些安全性更高的地區毛利率也會比其他城市低一些,因此毛利率的改變不會一蹴而就,而是一個逐步回升的狀態。”
融信上半年已交付的物業收入和建筑面積分別出現22%和35%的同比降幅,但在已確認平均售價上出現了近20%的同比增幅,為每平方米16176元。
拿地成本的壓力也讓融信在融資規模上有較高要求。今年上半年,由于借款增加,融信的負債率自去年年底的70%上升至91%,融資收入同比增長149%,融資成本則同比減少12%。但在融資規模擴張的同時,融信在融資成本上實現了同比下降。上半年內,融信發行了一項2.5億美元的7.35%優先票據及一項1.6億美元的額外優先票據,創下融信長年期債務的最低利率水平。上半年的現金及銀行結余為312.6億元,現金短債比1.7。
歐宗洪表示,今年的融資利率為6.67%,明年年底將會進一步降低,“到今年年底,我們初步預測三條紅線基本上都會過關。”
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