通過出售成熟資產，重拾對內地市場的信心,并大舉補倉上海“大本營”，一向低調謹慎的瑞安房地產如今因斥重資補倉上海再度引發關注。

而伴隨著當前的補倉上海的措施，目前瑞安百億規模的沖刺目標仍有待考驗。

10月31日，香港房企瑞安房地產有限公司(00272.HK，以下簡稱“瑞安房地產”)以38.81億元競得上海青浦4幅住宅用地，11月1日，公司再次拍下普陀區鴻壽坊D5-1地塊。兩天內斥資57.41億元，一向低調謹慎的瑞安房地產憑借近一年來頻頻拿地，再次引起投資者關注。

針對重倉上海是否會造成區域集中度過高的風險等問題，瑞安房地產對《企業透明度報告》表示，“由于公司集團總部在上海，投資重點集中在該城市。”

根據官方數據，截至2019年6月30日，集團在上海投資及持有的已完工及開發中的商業辦公物業總值達人民幣730億元。其中已完工的有約88萬平方米，約值人民幣410億元,而開發中的有77萬平方米，約值人民幣320億元。

補倉上海重拾對內地市場信心

事實上，這不是瑞安房地產近幾年來第一次重倉上海。2018年7月5日，瑞安房地產聯合太保壽險、永業集團，以136.1億元的總價斬獲上海黃浦區淮海中路街道123、124、132街坊地塊，樓面價約為44963元/平方米，溢價率0.22%。

針對瑞安房地產接連在上海補倉押注，財經評論員嚴躍進告訴《企業透明度報告》，“首先體現了公司對上海市場的看好。對瑞安來說，本身拿地節奏整體偏慢，但實際上也具備充足資金，這次補倉可謂是一次積極擴張。回顧公司過去的風格偏謹慎低調，是由于還沒有找到較好的投資機會，加之其他省會城市的布局效果不如上海，因此，選擇把上海市場看作是自身一大優勢所在。”

11月6日，瑞安房地產公布截至2019年10月31日止的物業銷售數據，十月份合約物業銷售額達到14.29億元，其中包括住宅物業合約銷售額13.96億元和商業物業合約銷售額人民幣0.33億元。今年前十月，瑞安房地產累計合約物業銷售額逹到62.41億元。對此，瑞安房地產方面向《企業透明度報告》表示，其銷售情況符合預期，公司仍然維持今年100億的銷售目標。

就投資者關注的銷售時間表，瑞安向《企業透明度報告》透露，上海瑞虹新城lot2和武漢光谷以及佛山項目，均有新的可售資源將于近期推出。若這些項目均可如期于本年內推出，公司有信心可以達到全年銷售目標。

數據來源：公司財報

值得關注的是，根據公開數據顯示，2019年上半年公司營收達79.02億元，比2018年同期的190.32億元下滑58%。凈利潤為13.26億元，同比微增8.24%，毛利率也由去年同期的27%上升至45%。公司上半年的主要收入來自物業銷售，達到0.051億元，主要以上海為大本營。目前公司負值凈額約210億元，期末凈資產負債率為44%，比2018年底小幅增加4%。

“賣賣賣”后百億目標仍待考驗

在去年瑞安房地產聯合太保壽險、永業集團以136.1億元拿下上海黃浦區淮海中路街道123、124、132街坊地塊的同一天。公司公告稱，就該項目成立合資公司，其中太保壽險擁有70%股權，SODH(瑞房全資子公司)擁有25%股權，上海永業擁有5%股權。合資公司的注冊資本由各股東根據股權比例分配以現金支付，合資公司董事長由太保壽險委任。

此外，公司在公告中表示“符合輕資產業務策略“。

值得一提的是，瑞安房地產的輕資產戰略早在2016年就由公司主席羅康瑞正式提出。其輕資產戰略包括兩大方面，一是在合適時機以理想價格出售成熟資產，實現資產價值，加速資金周轉，創造穩健的財務基礎;二是通過不同合作模式開發新項目，最大化地發揮公司財務資源、管理經驗和品牌優勢的價值。

其實，自2017年開始，公司便開啟“賣賣賣”的節奏，不斷出售公司成熟資產，連天地、上海創智天地及楊浦物業49%股權、上海瑞虹新城21.4%股權及重慶天地79.2%股權多處物業。

2018年年末，該公司的輕資產策略發展更進一步。瑞安房地產與宏利投資者和中國人壽信托有限公司成立核心+辦公樓投資平臺。2019年6月，該投資平臺成功完成首個投資項目——上海企業天地5號的收購。

《企業透明度報告》經過梳理瑞安房地產財務數據發現，公司2017年至2019年6月30日的現金流情況波動頗大。根據財務數據，截至2017年6月30日至2019年6月30日，報告期內，公司經營性活動所產生的現金流量凈額分別為-8100萬元、37.81億元、7.77億元、113.60億元以及9.13億元。其中，截至2018年12月31日，公司的現金流凈額達113.60億元，很大程度與公司出售成熟資產有關。

數據來源：公司財報

據公開資料顯示，瑞安房地產2018年處置資產所得的77.49億元，約占銷售金額近35%。處置資產以降低資產負債率所取得的效果較為明顯。

在完成一系列成熟資產的出售后，截至今年6月30日，公司可供出租及可供銷售土地儲備達670萬平方米。另外，在11月1日獲得鴻壽坊項目后，瑞安房地產所管理的辦公和零售空間增加至171萬平方米，總資產價值(已計算項目的土地成本)為750億元。

一向以謹慎低調的瑞安房地產，從2016年開啟輕資產戰略后，依然在百億規模門檻前掙扎。公司在不同時間點出售資產，但一直鮮有積極拿地擴張。有業內人士對《企業透明度報告》表示，“目前內地已有約20家房企已經實現了千億目標，但瑞安房地產今年把銷售目標從去年地120億元降低至100億，而且100億元規模仍有待考驗，如部分項目開發周期長、資金回籠慢為其中一個因素。”

而據長江商報10月28日報道，瑞安房地產位于華南地區的唯一項目——佛山嶺南新天地在開發長達12年后，仍有六成土地尚未開發。現場施工銘牌顯示，該項目于2019年3月開工，預計將于2020年1月竣工。

針對該項目開發進度過慢等問題，瑞安房地產向《企業透明度報道》解釋稱，公司采用“整體規劃，分階段開發”模式，對佛山嶺南天地舊城更新進行了理性探索和創新實踐。雖然該項目受到許多現行政策的影響，但整體進程是在持續地有序開展中，公司始終與政府保持溝通。

總體而言，瑞安某些項目受政策影響較大且操作周期長、資金回籠慢，這是不可避免與亟待解決的難題之一,這也是公司沖刺百億的先決條件。

關鍵詞： 57億 補倉 輕資產戰略