因賣項(xiàng)目、入股綠城近日引起廣泛關(guān)注的新湖中寶，終于趕著末班車發(fā)布了2019年年報(bào)，揭開了其過去一年的經(jīng)營(yíng)狀況。

4月28日晚，新湖中寶發(fā)布了全年業(yè)績(jī)情況。2019年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約148.1億元，同比減少約14.03%;其中，為新湖中寶營(yíng)收貢獻(xiàn)了逾八成的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在2019年實(shí)現(xiàn)收入約為121.4億元(不含合作項(xiàng)目)，同比減少約9.26%。

利潤(rùn)方面，2019年，新湖中寶歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約21.53億元，同比減少約14.08%。

對(duì)于歸母凈利潤(rùn)的下滑，新湖中寶表示主要是由于其投資的51信用卡股價(jià)下跌導(dǎo)致公司確認(rèn)6.52億元的投資損失所致，如不考慮51信用卡股價(jià)下跌影響，其凈利潤(rùn)將同比增加11.93%。

入股綠城，消耗流動(dòng)性

對(duì)于新湖中寶來說，“賣賣賣”不是指賣房子，而是出售項(xiàng)目。在2019年，打包出售項(xiàng)目也是新湖中寶進(jìn)入大眾視野的重要原因之一。

2019年7月，新湖中寶將長(zhǎng)三角20宗地塊打包賣給融創(chuàng)，回籠資金67億元;同年12月，新湖中寶又以36億元向綠城轉(zhuǎn)讓了上海新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合計(jì)35%的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利權(quán)益。

不過，透過出售資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資金回籠的新湖中寶，卻又在近日以近31億港元的現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)綠城的股份。

標(biāo)普認(rèn)為，此舉將削弱其近期通過出售資產(chǎn)而獲得的流動(dòng)性增量，“股份認(rèn)購(gòu)將減緩新湖中寶流動(dòng)性狀況的改善，這也印證了我們對(duì)該公司的負(fù)面展望。未來12-18個(gè)月內(nèi)，新湖中寶將面臨大規(guī)模的債務(wù)到期，再融資壓力龐大。”

年報(bào)顯示，截至2019年末，新湖中寶一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為187.44億元;與此同時(shí)，新湖中寶持有的貨幣資金僅為146.9億元。

穆迪日前發(fā)布的報(bào)告中稱，截至2020年9月底，新湖中寶到期債務(wù)高達(dá)228億元。其已經(jīng)償還了2020年3月到期的7億美元境外債券，但是2020年9月仍有18億元的境內(nèi)債券可回售，并在2021年6月底之前將有6.58億美元的境外債券可回售和贖回。

不過，標(biāo)普對(duì)于新湖中寶現(xiàn)階段的償債能力保持了相對(duì)樂觀，其表示，“新湖中寶的不受限現(xiàn)金余額截至2019年末為120億-130億元，并且該公司在過去幾周內(nèi)還發(fā)行了共計(jì)2.87億美元境外債券。由此我們認(rèn)為該公司的流動(dòng)性足夠覆蓋負(fù)債，但富余緩沖空間較小。”

值得一提的是，新湖中寶發(fā)行上述境外美元債其實(shí)并不便宜。4月份發(fā)行的0.87億美元債，票面年利率降低至4.3%。不過，該筆債券實(shí)為折價(jià)發(fā)行，發(fā)行價(jià)格為債券票面值的99.732%。

深圳某券商人士向記者表示，“票面利率低于實(shí)際利率時(shí)，會(huì)折價(jià)出售”。另有市場(chǎng)人士認(rèn)為，“整體美元債都不好發(fā)，貼現(xiàn)適當(dāng)好一些，考慮到大環(huán)境不應(yīng)該過分解讀”。

事實(shí)上，自3月中旬以來，房企美元債市場(chǎng)波動(dòng)劇烈。克而瑞研究中心報(bào)告稱，美股自3月9日起接連觸發(fā)3次熔斷，美元債市場(chǎng)動(dòng)蕩較大，在其監(jiān)測(cè)的95家房企中，內(nèi)房企美元債自3月12日后便無發(fā)行。

但新湖中寶“逆勢(shì)”境外發(fā)債，3月底發(fā)行了總額2億美元的債券，票面年利率達(dá)11%，期限為3年;4月27日，新湖中寶完成了上述0.87億美元債的發(fā)行。

上述券商人士向記者表示，“在各種不同的現(xiàn)金流序列中，可能這種對(duì)公司有利，符合公司實(shí)際。”另有房企人士向記者分析，債券折價(jià)發(fā)行的原因有很多，“可能是新的發(fā)行人，可能是發(fā)行人信用低，也可能跟當(dāng)前的市場(chǎng)利率有關(guān)系”。

公開信息顯示，2019年底，標(biāo)普對(duì)新湖中寶的評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”降至“負(fù)面”，確認(rèn)其“B”長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí);今年3月17日，穆迪將新湖中寶企業(yè)家族評(píng)級(jí)從B2下調(diào)至B3，展望維持“負(fù)面”。

此外，標(biāo)普也指出，新湖中寶尚未使用的約2.13億美元發(fā)債額度和投資組合(包括擬認(rèn)購(gòu)的綠城中國(guó)股份)也可能進(jìn)一步帶來流動(dòng)性支持。“我們認(rèn)為該公司雖然近期不會(huì)面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，但其流動(dòng)性狀況能否改善將取決于物業(yè)項(xiàng)目銷售額能否增長(zhǎng)以及能否繼續(xù)進(jìn)行境內(nèi)外債務(wù)的再融資”。

銷售受挫，金融踩雷

從銷售方面尋求更多支持，對(duì)新湖中寶來說或許并不容易。

一直以來，新湖中寶的銷售規(guī)模都徘徊在百億元左右。據(jù)新湖中寶年報(bào)披露，2015-2018年間，其合同銷售收入分別為109億元、160億元、132億元、162億元。

2019年，其銷售情況保持“原地踏步”，實(shí)現(xiàn)合同銷售收入約162.62億元，合同銷售面積約105.78萬平方米。

同時(shí)，在新湖中寶的營(yíng)收和銷售方面均有著舉足輕重作用的浙江，則在2019年失守。據(jù)披露，報(bào)告期內(nèi)，浙江地區(qū)為新湖中寶貢獻(xiàn)了約87.71億元的營(yíng)收，同比下滑了39.35%;其中，浙江的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)收61.77億元，同比大幅下滑了42.04%;此外，浙江的合同銷售收入也從2018年的111.33億元下滑至2019年的100.96億元。

不過，今年一季度，新湖中寶實(shí)現(xiàn)了合同銷售面積16.36萬平方米，同比增加21.19%;合同銷售收入25.65億元，同比增加20.59%。只是，在疫情的影響下，這種良好的銷售勢(shì)頭能否持續(xù)，還有待時(shí)間檢驗(yàn)。

此外，對(duì)于讓新湖中寶頗為驕傲的舊改項(xiàng)目，能否有效推動(dòng)銷售也有待觀察。

據(jù)披露，新湖中寶手中原有5個(gè)舊改項(xiàng)目，分別為新湖明珠城、青藍(lán)國(guó)際城，亞龍項(xiàng)目、天虹項(xiàng)目、瑪寶項(xiàng)目。

在將瑪寶項(xiàng)目出售給融創(chuàng)后，剩余4個(gè)項(xiàng)目中的天虹項(xiàng)目已完成土地征收進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段，亞龍項(xiàng)目征收簽約率97%。不過，2018年報(bào)披露，亞龍項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的征收簽約率為95%。也就是說，2019年間，該項(xiàng)目進(jìn)展僅為2%。

事實(shí)上，開發(fā)節(jié)奏慢一直是新湖中寶面臨的一項(xiàng)難題，多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)十年，也使得其投入巨額資金沉淀于此，難以轉(zhuǎn)化。

在2019年因開發(fā)緩慢而收到問詢函時(shí)，新湖中寶以“加快項(xiàng)目的開發(fā)速度”回復(fù)。

此后，新湖中寶先把瑪寶項(xiàng)目打包給了融創(chuàng)，同年12月，上海普陀的新湖明珠城三期項(xiàng)目也引入了綠城，在共計(jì)36億元的交易價(jià)款中，有30.5億元是向項(xiàng)目公司提供的財(cái)務(wù)資助;同樣，2020年，新湖中寶的青藍(lán)國(guó)際城項(xiàng)目引入綠城時(shí)，后者19億元的交易價(jià)款中，也有13.82億元為向項(xiàng)目公司提供的財(cái)務(wù)資助。

有接近新湖中寶的人士向記者指出，“股東肯定要提供財(cái)務(wù)資助，項(xiàng)目才能開發(fā)下去。前期新湖中寶已經(jīng)資助了這么多，新增一位股東肯定要提供同比例的財(cái)務(wù)資助。”

資金的回籠和后期投入的“中止”或許能改善新湖中寶在地產(chǎn)方面遭遇的困境。不過，其在金融板塊上踩的“雷”，則著實(shí)坑了新湖中寶一把。

公開信息顯示，2015年4月，新湖中寶以5000萬美元認(rèn)購(gòu)了U51.Com Inc.發(fā)行的489.2萬股優(yōu)先股，對(duì)應(yīng)權(quán)益比例14.29%。2017年，新湖中寶又先后兩次追投，合計(jì)投資金額為2億美元，持股比例約為26.56%。

此后，隨著51信用卡于2018年登陸資本市場(chǎng)，新湖中寶持股比例被稀釋至21.83%。

2019年，51信用卡因委托外包催收公司涉嫌尋釁滋事等犯罪行為而遭遇突襲調(diào)查，股價(jià)大跌。

新湖中寶雖然迅速撇清關(guān)系，但51信用卡股價(jià)走低，導(dǎo)致其公允價(jià)值變動(dòng)損益-6.52億元。新湖中寶也在年報(bào)中將此列為導(dǎo)致歸母凈利潤(rùn)同比出現(xiàn)下滑的理由。所幸，新湖中寶通過處置子公司取得投資收益5.46億元，主要來自向融創(chuàng)出售的項(xiàng)目。

關(guān)鍵詞： 債務(wù)壓頂 銷售受挫