日前，中國(guó)證監(jiān)會(huì)與國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著境內(nèi)公募REITs試點(diǎn)正式起步。與此同時(shí)，證監(jiān)會(huì)起草了《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》。

業(yè)內(nèi)對(duì)這一試點(diǎn)充滿(mǎn)期待。有數(shù)據(jù)推算，中國(guó)公募RETIs市場(chǎng)規(guī)模可達(dá)6萬(wàn)億元。

三大積極影響

REITs產(chǎn)品是以不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)收益為分紅來(lái)源的權(quán)益性投資工具。

上海證券基金研究中心分析師姚慧在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“公募REITs推出將提高我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)直接融資比重，有效降低存量不動(dòng)產(chǎn)的杠桿負(fù)債率。”

從三個(gè)參與主體來(lái)看，姚慧分析了公募REITs推出的積極影響：

對(duì)新基建的各投資主體(各級(jí)地方政府、地方政府融資平臺(tái)、大型國(guó)有基建企業(yè)等)而言，公募REITs的推出將為其提供良好的資金退出渠道，加速資金周轉(zhuǎn)、降低投資主體債務(wù)水平，尤其是地方政府的負(fù)債率，提高財(cái)政或企業(yè)的持續(xù)投資能力。

對(duì)投資者特別是個(gè)人投資者而言，公募REITs無(wú)疑提供了一種全新的以很小金額參與優(yōu)質(zhì)實(shí)體資產(chǎn)投資的渠道。且美國(guó)經(jīng)驗(yàn)表明，公募REITs同股票、債券、商品等其他金融資產(chǎn)投資產(chǎn)品的相關(guān)性低，長(zhǎng)期收益較穩(wěn)定，對(duì)于進(jìn)一步改善投資組合具有積極意義。

對(duì)基金公司而言，公募REITs同現(xiàn)有的公募基金產(chǎn)品存在較大差別，是一個(gè)全新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，挑戰(zhàn)巨大，機(jī)遇同樣巨大。有統(tǒng)計(jì)顯示，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模將可以撐起一個(gè)萬(wàn)億規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)，能否在這個(gè)領(lǐng)域獲得先發(fā)優(yōu)勢(shì)，可能改變公司在資管行業(yè)的江湖地位。

掘金萬(wàn)億市場(chǎng)

REITs起源于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，在過(guò)去幾十年中迅猛發(fā)展。截至2019年末，美國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模約1.3萬(wàn)億美元，約占其GDP規(guī)模的6.5%。若按照該比例推算，中國(guó)公募RETIs市場(chǎng)規(guī)模可達(dá)6萬(wàn)億元人民幣。

此前中國(guó)市場(chǎng)雖未推出REITs制度，但基于市場(chǎng)的迫切需求，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)通過(guò)債權(quán)性質(zhì)的類(lèi)REITs模式進(jìn)行了卓有成效的探索，目前深滬交易所合計(jì)發(fā)行的類(lèi)REITs產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模約4000億元。

我國(guó)境內(nèi)尚未有真正意義上的公募REITs，鵬華是國(guó)內(nèi)較早開(kāi)展REITs業(yè)務(wù)研究的基金公司。

2011年，鵬華美國(guó)房地產(chǎn)證券投資基金成立，這是我國(guó)公募基金投資海外REITs產(chǎn)品的破冰之舉。

2015年，鵬華前海萬(wàn)科REITs成立，以深圳前海地區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，面向公眾募集并在深交所掛牌交易，大大增強(qiáng)了產(chǎn)品的流動(dòng)性，也是國(guó)內(nèi)第一只符合國(guó)際慣例的公募REITs產(chǎn)品。

哪些資產(chǎn)適合發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs?鵬華基金認(rèn)為，遴選公募REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)需遵循三大原則：一是為較好匹配投資人的權(quán)益投資風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)要求，基礎(chǔ)資產(chǎn)需具備較高收益率;二是基礎(chǔ)資產(chǎn)須具備長(zhǎng)期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流;三是基礎(chǔ)資產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作，且權(quán)益無(wú)瑕疵、可轉(zhuǎn)移和法律隔離。

根據(jù)上述原則，適合開(kāi)展公募REITs的大類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施有：5G基站、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)/充電樁、大數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)物流園區(qū)等，基本覆蓋大類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

“內(nèi)外”難點(diǎn)待破

盡管市場(chǎng)潛力巨大，但在現(xiàn)有框架下，公募REITs投資存在諸多難點(diǎn)。

外部而言，國(guó)內(nèi)對(duì)于REITs的法律體系和發(fā)行、上市、交易等細(xì)則尚待完善。

姚慧指出，目前國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的類(lèi)REITs產(chǎn)品和美國(guó)成熟產(chǎn)品相比較主要存在三點(diǎn)不同：一是實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)資產(chǎn)的份額切割和公募化;二是實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的“真實(shí)出售，破產(chǎn)隔離”;三是實(shí)現(xiàn)了稅收中性。

“本次通知標(biāo)志著份額切割和公募化的實(shí)現(xiàn)，我們認(rèn)為接下來(lái)可能通過(guò)相關(guān)法律體系的進(jìn)一步完善，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)真實(shí)出售和稅收優(yōu)惠。”姚慧表示。

當(dāng)前類(lèi)REITs普遍采用了ABS(資產(chǎn)證券化)產(chǎn)品中的“結(jié)構(gòu)化”模式，風(fēng)險(xiǎn)較大的次級(jí)產(chǎn)品由發(fā)行企業(yè)持有，優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品向市場(chǎng)發(fā)行，市場(chǎng)投資者僅獲得固定的本息收入，不參與不動(dòng)產(chǎn)增值收益，也不承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)。

姚慧認(rèn)為，只有打破結(jié)構(gòu)化的模式，脫離主體信用依賴(lài)，發(fā)展真正的權(quán)益型REITs，才能體現(xiàn)其實(shí)際價(jià)值。

此外，我國(guó)的稅收制度導(dǎo)致REITs在運(yùn)營(yíng)、持有、退出的各個(gè)環(huán)節(jié)稅收較重，存在重復(fù)征稅的弊端。因此，需要逐步建立和完善符合我國(guó)國(guó)情的REITs稅收中性政策體系，以提高公募REITs的收益率水平，調(diào)動(dòng)投資者積極性，才能使其獲得應(yīng)有的發(fā)展。

內(nèi)部而言，公募REITs作為一個(gè)全新的資管產(chǎn)品，其設(shè)立和運(yùn)行的一系列外部和內(nèi)部的規(guī)章制度和流程都需要新建，重點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)防范和投資者教育。

在姚慧看來(lái)，公募基金管理人首要的一點(diǎn)是甄選出能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)資產(chǎn)，再以合理價(jià)格提供給合適的投資者，在基金運(yùn)行過(guò)程中時(shí)刻嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，把好“保護(hù)投資者利益”的第一道關(guān)。其中，為REITs基金選擇合適的投資者以及投資者教育必不可少。

“總而言之，作為跟現(xiàn)有公募基金產(chǎn)品存在較大差別的公募REITs，儲(chǔ)備熟悉這一領(lǐng)域的人才可能是當(dāng)前各基金公司需要考慮的首要問(wèn)題。”姚慧認(rèn)為，在法律法規(guī)明確完善的前提下，公募REITs會(huì)迎來(lái)真正的大發(fā)展，而機(jī)會(huì)總是青睞那些有準(zhǔn)備的人。

關(guān)鍵詞： 6萬(wàn)億市場(chǎng) REITs試點(diǎn)