躋身千億房企之列不久的濱江集團(002244,股吧)(SZ.002244，以下簡稱“濱江”)，似乎對規模有著更大的訴求。

7月31日，濱江以107.38億元競得杭州下城區文暉單元宅地，溢價率21.77%，問鼎年內杭州首宗百億地塊。據中指院發布的《2020年1-7月全國房地產企業拿地排行榜》顯示，濱江以496億元的拿地額，位列榜單第9位，相較于去年同期上升了16個位次。

不難看出，濱江正利用拿地窗口期，有意鞏固自身在大本營的優勢。不過，地價較高、區域過于集中等風險，也給企業后續發展帶來一定隱患。

濱江百億奪地

7月31日上午，杭州主城共計8宗地塊入市交易，總出讓面積334.96畝，總起價124.37億元。其中，位于杭州老城區的文暉單元地塊最受關注。

據悉，該地塊起拍價88億元，出讓之前便吸引了融創中國(HK.01918)、中海(HK.00688)、陽光城(000671,股吧)(SZ.000671)等24家房企報名。經過將近兩個半小時、82輪的競拍，濱江最終以107.38億元的價格斬獲該宗地塊，成交樓面價35971元/平方米，溢價率21.77%。

這是2020年杭州第一宗拍出的百億地塊，也是杭州歷史上第三貴的地塊，僅次于新鴻基平安聯合體以132.6億拿下的江河匯綜合體，以及123.18億元的信達杭州壹號院地塊。

這亦是一宗讓人愛恨交織的地塊。根據土地出讓公告顯示，剔除公租房面積，文暉宅地未來可售部分約26.86萬方，項目貨值可達約138.8億元。據克而瑞數據顯示，2020年前7月，濱江在杭州實現流量銷售額231.23億元，比第二名的融創多出近80個億。

知名地產分析師嚴躍進向藍鯨房產指出，隨著濱江將文暉地塊納入麾下，其在杭州將進一步鞏固自身的規模優勢。

但與此同時，由于地塊競爭較為激烈，且商品房被提前設置了價格上限，其利潤空間也被一并壓縮。

2019年5月，嘉里建設曾以68.14億元的價格競得一宗文暉商住地塊，樓面價29677元/平。而濱江斬獲的地塊，成交樓面價達35971元/平，比去年高出不少。根據政策規定，若不含裝修價格，地塊所建商品房毛坯銷售均價不高于47200元/平，且最高單價不高于51920元/平，這一售價低于50000-60000元/平的二手房掛牌均價。

顯然，濱江難以獨吞這宗百億地塊，由此來看，濱江后續或將引入其他房企共同開發。如何在限價的條件下增厚的企業利潤空間?考驗著濱江集團的管理團隊。

區域重倉的隱憂

按照濱江集團董事長戚金興的計劃，2020年杭州拿地占比要降低至50%。他還表示，公司完全有條件和能力在蘇滬粵等省份獨立開發項目。

但從目前的態勢來看，濱江仍然未能擺脫布局高度集中的局面。

2020年以來，杭州市通過賣地實現了1600多億元的收入，其中僅濱江便拿走了近400億元的土地。同時，濱江還在浙江的寧波、嘉興斬獲了3宗地塊。而在浙江省外的土拍市場上，濱江僅在蘇州、南京等城市有所動作。

據克而瑞數據統計，2020年前7月，濱江在拿地上花了496億元，位居榜單的第9位，相較于去年同期提升了16個名次。顯然，作為土生土長的浙系房企，濱江仍然將進一步做大規模的希望，押在了杭州及浙江省。

事實上，從過往發展的歷程來看，濱江集團如此重視杭州及浙江，似乎有著充足的理由。

2016年，為盡快打開大灣區市場獲取土地資源，濱江選擇了深圳圳本土房企安遠控股尋求合作。然而，隨著深圳舊改政策的改變，濱江集團與安遠控股合作的舊改項目無法按照正常計劃進行。為此，濱江集團在2019年計提了7.24億元的壞賬準備。此外，濱江在上海的舊改項目進展也并不順利。

而反觀大本營杭州，濱江集團有著明顯的主場優勢。以毛利率為例，杭州地區在2019年的毛利率為46.38%，而上海地區僅為11.91%，金華地區為19.82%。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向藍鯨房產指出，濱江持續看好杭州本土市場，所以才在行業盤整期和疫情期間加碼杭州土儲。然而，其布局過于集中在杭州，存在集中度過高的風險，在遭遇區域調控時頗為被動。

事實上，面對著杭州地市與樓市的雙重火熱，杭州調控政策面臨著加碼的風險。7月2日，杭州官方發布樓市調控新政，對高層次人才優先搖號打上補丁，限售5年。7月24日召開的房地產座談會上，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正說，要時刻繃緊房地產調控這根弦，包括杭州等10個城市都出席了該會議。

柏文喜建議，濱江可以擴大合作力度來減輕壓力，盡快打開外地市場。

不難判斷，過于集中的城市布局，正成為濱江前進路上的隱患。在接下來的5個月里，濱江在拿地策略上是否會做出調整?藍鯨房產會持續關注。

關鍵詞： 濱江百億補倉 戚金興