周末央行、銀保監會再發房地產重磅政策，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。按照目前5年期以上LPR為4.6%，首套房貸款利率可低至4.4%。

此后網絡上就出現了很多花式解讀，比如50萬房貸可以少還2萬利息。但是如果按一二線城市的房價看，200萬房貸應該是起步，也就是20年少還8萬，每個月不到400元。有人調侃：我是沒那2萬的人嗎?我是沒那50萬的人!

當然，調侃歸調侃，這個定向降房貸政策的指向還是很明確，那就是以活躍市場拉動經濟增長，畢竟房地產產業鏈太長，涉及的面很廣，牽一發而動全身。

我們今天探討的是，此前央行剛剛引導了存款利率下調，現在又降低房貸利率，這將給商業銀行帶來怎樣的影響。我們先來看看銀行目前的“存貸差”還有多大。此前，部分國有銀行將三年期大額存單利率下調0.1%至3.25%，股份制銀行最低三年期利率下降至2.9%;5月16日央行1年期1000億元MLF(中期借貸便利)中標利率2.85%，7天逆回購中標利率2.1%。這些平均數可以簡單認為是銀行的資金成本，短中長期都有，逆回購代表短期，資金利率水平2.1%;1年期MLF可以代表中期，資金利率水平2.85%，1年期商業銀行(AAA級)同業存單收益率2.30%至2.39%之間;大額存單可以代表長期，3%左右，部分中小銀行為了攬存利率更高，甚至可能超過4%。

那么，國內銀行的房地產貸款又有多大規模呢?根據2021年實施的房地產貸款集中度管理制度，國有大型銀行個人住房貸款占比上限32.5%，整個房地產貸款占比上限為40%。截止2021年末，工行、建行、中行、郵儲銀行個人住房貸款占比均超過33%;股份制銀行房地產貸款占比上限為27.5%，小型銀行為22.5%。從這個數據可以看出，房貸基本是各大銀行最大的貸款單項，當然由于有不動產抵押，這部分資產也是銀行最優質的資產之一。目前各大銀行執行的主要房貸利率水平基本在5%以上，如國有銀行在廣州執行的房貸利率是5.4%。由此可以看出，不少銀行其實并沒有按4.6%的基準利率在執行房貸，都有所上浮，即便此次降低了20個基點，可能到最終執行的時候依舊會在5%左右，為應對市場競爭，部分中小銀行可能會降到4.5-5%之間。

從另一個角度看，4.5-5%之間左右的房貸利率水平對比3-4%的長期存款利率來說，利差已經越來越小。這個時候，對于中小銀行來說是一個不小的挑戰，它們一方面要高息攬存，否則可貸資金不足，一方面又要適度降低房貸利率水平，利差縮小將實質性影響其盈利水平。2021年，利差收入占整個銀行業凈利潤的80%以上，可以說，此次房貸利率的調整加上此前對中長期存款利率水平的調整，管理層讓銀行業讓利實體經濟的目的已經非常明顯，未來銀行業的利差結構還會繼續收窄，這將使部分商業銀行不得不重新思考未來的轉型發展路徑。

關鍵詞： 房貸利率下行 中小銀行 加速轉型 期限貸款市場